Auf Mallorca brauchen Sie für fast jede Bauarbeit eine Form der Genehmigung. Welche, hängt davon ab, ob die Arbeit ein Architektenprojekt braucht.

Grundlage ist das Baugesetz der Balearen von 2017, die Ley 12/2017 de urbanismo (LUIB), mit den Änderungen bis Juni 2026. Dieser Text erklärt, welches Verfahren für welche Arbeit gilt, wie es in Palma abläuft, was es kostet und was für Fincas auf Rustikalland gilt. Er ersetzt keine Rechtsberatung und gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder. Einen breiteren Überblick gibt unser Leitfaden zum Renovieren auf Mallorca.

Wann eine Mitteilung reicht und wann Sie eine Genehmigung brauchen

Das Gesetz unterscheidet zwei Wege. Eine comunicación previa reicht für Arbeiten einfacher Technik und geringen Umfangs und für Bauarbeiten, die kein Projekt brauchen. Sie reichen die Mitteilung mit den nötigen Unterlagen ein und dürfen nach der jeweiligen Frist beginnen, ohne auf einen Bescheid zu warten.

Eine Baugenehmigung brauchen Sie für Neubauten und für alles, was nach dem spanischen Baugesetz (LOE) ein Projekt verlangt: eine Gesamtsanierung, eine wesentliche Änderung von Fassade, Volumen oder Tragwerk und jede Nutzungsänderung. Auch Abriss und der Erstbezug nach größeren Arbeiten sind genehmigungspflichtig.

Eine Mitteilung reicht nie für Arbeiten

  • auf geschütztem Rustikalland,
  • an Kulturgütern (BIC) und an katalogisierten, also denkmalgeschützten Gebäuden,
  • an Fundamenten und tragenden Bauteilen,
  • die das Volumen, gemeinsame Installationen oder die Zahl der Wohneinheiten verändern.

Für sehr kleine Arbeiten gibt es eine Ausnahme: Innenarbeiten in städtischem Gebiet unter 3.000 Euro, ohne Projekt und ohne technische Bauleitung, brauchen gar kein Verfahren. Das gilt nicht für geschützte Gebäude, und die Summe darf nicht über das Jahr gestückelt werden.

Comunicación previa in Palma: wann Sie anfangen dürfen

Palma ordnet die Mitteilungen nach Art der Arbeit. Einfache Arbeiten, etwa neue Böden, Malerarbeiten oder der Austausch von Küche und Bad ohne Änderung des Grundrisses, dürfen am Tag nach der Einreichung beginnen. Arbeiten an Solaranlagen, an der Barrierefreiheit, an nichttragenden Wänden, an der äußeren Gestaltung oder an Bewohnbarkeit und Sicherheit brauchen die Unterschrift eines Technikers, und Sie dürfen erst 15 Kalendertage nach der Einreichung anfangen.

Die Mitteilung reicht nicht mehr, sobald tragende Teile betroffen sind, angebaut wird, sich die Nutzung ändert oder mehr als 60 Prozent der Grundrissfläche umgebaut werden. Für die Ausführung haben Sie nach einer Mitteilung höchstens zwei Jahre Zeit. Was das für ein Bad bedeutet, steht in unserem Text zur Badrenovierung auf Mallorca.

Baugenehmigung: was Sie einreichen und wie lange die Stadt prüft

Für eine Baugenehmigung braucht es ein Projekt, das bei Wohngebäuden ein Architekt verfasst. Es besteht aus dem Basisprojekt (proyecto básico) und dem Ausführungsprojekt (proyecto de ejecución). Das Ausführungsprojekt und später die Bescheinigung über das Bauende müssen von der Architektenkammer der Balearen visiert werden. Palma verlangt das Visado, wenn Basis- und Ausführungsprojekt zusammen eingereicht werden. In unseren Projekten entsteht dieses Projekt mit einem im Colegio eingetragenen Architekten, mehr dazu unter Architekt auf Mallorca.

Die Stadt muss innerhalb von drei Monaten entscheiden, gerechnet ab dem Tag, an dem die Unterlagen vollständig sind. Fordert sie Unterlagen nach, steht die Frist still. Reichen Sie die Unterlagen deshalb so vollständig ein, dass möglichst nichts nachgefordert wird, und planen Sie trotzdem Puffer ein. Den Baubeginn müssen Sie der Gemeinde mindestens zehn Tage vorher anzeigen.

Was die Genehmigung in Palma kostet

Zu den Bau- und Planungskosten kommen zwei Posten dazu:

  • Bausteuer (ICIO): In Palma 4 Prozent, das ist zugleich der gesetzliche Höchstsatz in Spanien.
  • Gebühr (tasa): In Palma 2,61 Prozent.

Zusammen sind das 6,61 Prozent, berechnet auf die reinen Baukosten ohne Mehrwertsteuer, Honorare und Unternehmergewinn. Bei 200.000 Euro Baukosten sind es 13.220 Euro. Andere Gemeinden auf der Insel haben eigene Sätze. Mit welchem Gesamtbudget Sie rechnen sollten, steht in unserem Text zu den Kosten einer Finca-Renovierung.

Was für Fincas auf Rustikalland zusätzlich gilt

Liegt das Haus auf Rustikalland (suelo rústico), gilt zusätzlich das Gesetz über Rustikalland der Balearen von 1997. Für ein neues Wohnhaus braucht es auf gewöhnlichem Rustikalland eine Parzelle von mindestens 14.000 Quadratmetern. Auf Mallorca dürfen höchstens 3 Prozent der Parzelle bebaut und 4 Prozent überbaut werden, mit zwei Geschossen, 8 Metern Höhe und höchstens 1.500 Kubikmetern je Gebäude. Ein legales Haus auf einer Parzelle unterhalb der Mindestgröße kann nicht erweitert werden.

Viele alte Fincas haben Anbauten ohne Genehmigung. Seit Februar 2025 läuft auf Mallorca für drei Jahre ein außerordentliches Legalisierungsverfahren nach dem Gesetz 7/2024, für Bauten, gegen die nicht mehr vorgegangen werden kann. Es kostet einmalig 10, 12,5 oder 15 Prozent der Baukosten, je nachdem, ob der Antrag im ersten, zweiten oder dritten Jahr gestellt wird. Voraussetzung ist unter anderem eine geeignete Abwasserklärung, und ein so legalisiertes Haus darf nicht touristisch vermietet werden. Gegen die Regelung ist eine Klage beim Verfassungsgericht anhängig. Wenn Sie eine Finca kaufen wollen, lassen Sie deshalb vor dem Notartermin prüfen, was genehmigt ist und was nicht. Worauf es beim Kauf ankommt, steht in Finca oder Stadthaus auf Mallorca.

Nach dem Bauende: Abschlussbescheinigung und Erstbezugsgenehmigung

Nach dem Bauende stellt die Bauleitung die Bescheinigung über das Bauende aus, den certificado final de obra, visiert von der Kammer. In Palma brauchen Sie danach eine Erstbezugsgenehmigung, die licencia de primera ocupación, wenn es sich um einen Neubau, eine Gesamtsanierung, einen Umbau von 60 Prozent oder mehr der Grundrissfläche, eine Erweiterung oder eine Nutzungsänderung handelt. Dazu gehören unter anderem die Bescheinigung über die Telekommunikation, eine Wartungsanleitung, der Energieausweis und Fotos. Die Stadt hat einen Monat für die Entscheidung. Die frühere cédula de primera ocupación gibt es seit dem Gesetz 7/2024 nicht mehr, die Erstbezugsgenehmigung ersetzt sie.

Fünf Fehler, die wir oft sehen

  1. Anfangen, bevor die Frist abgelaufen ist. Wer bei einer Mitteilung mit Wartezeit oder vor der Genehmigung beginnt, riskiert einen Baustopp.
  2. Eine tragende Wand für eine normale halten. Ob eine Wand trägt, entscheidet, ob eine Mitteilung reicht. Klären Sie das, bevor geplant wird.
  3. Eine Finca kaufen, ohne die Legalität zu prüfen. Nicht genehmigte Anbauten lassen sich nicht immer legalisieren, und wenn doch, kostet es Geld.
  4. Steuer und Gebühr nicht einplanen. In Palma sind das 6,61 Prozent der Baukosten, bei 200.000 Euro also 13.220 Euro.
  5. Den Denkmalschutz übersehen. In der Altstadt von Palma und an katalogisierten Gebäuden wird zusätzlich geprüft. Was das für eine Wohnung bedeutet, steht in Eine Wohnung in Palma sanieren.

Wie wir das bei CARLO Design machen

Bevor gezeichnet wird, prüfen wir, was genehmigungsfähig ist und welches Verfahren gilt. Unser Studio sitzt in Palma. Wir arbeiten mit einem in Spanien zugelassenen Architekten zusammen, kümmern uns um Mitteilung oder Genehmigung und betreuen die Arbeiten bis zur Übergabe. Sie sprechen mit uns Deutsch, Englisch oder Spanisch. Wie das auch dann funktioniert, wenn Sie nicht auf der Insel leben, beschreibt unser Text zum Renovieren auf Mallorca aus der Ferne. Mehr über unsere Arbeit auf der Insel steht auf der Seite Innenarchitektur auf Mallorca.

FAQ

Brauche ich für eine Renovierung auf Mallorca eine Genehmigung?

Fast immer. Einfache Arbeiten ohne Architektenprojekt melden Sie der Gemeinde mit einer comunicación previa. Sobald ein Projekt nötig ist, etwa weil tragende Teile, das Volumen, die Fassade wesentlich oder die Nutzung sich ändern, brauchen Sie eine Baugenehmigung, die licencia urbanística. Nur kleine Innenarbeiten unter 3.000 Euro ohne Projekt sind in städtischen Gebieten verfahrensfrei, nicht aber an geschützten Gebäuden.

Wie lange dauert eine Baugenehmigung in Palma?

Die Stadt muss innerhalb von drei Monaten entscheiden, gerechnet ab dem Tag, an dem die Unterlagen vollständig sind. Fordert sie Unterlagen nach, steht die Frist still. Planen Sie deshalb mit Puffer. Bei einer comunicación previa dürfen Sie in Palma je nach Art der Arbeit am nächsten Tag oder nach 15 Kalendertagen beginnen.

Was kostet eine Baugenehmigung in Palma?

In Palma fallen 4 Prozent Bausteuer (ICIO) und 2,61 Prozent Gebühr an, zusammen 6,61 Prozent der reinen Baukosten ohne Mehrwertsteuer, Honorare und Unternehmergewinn. Bei 200.000 Euro Baukosten sind das 13.220 Euro. Andere Gemeinden haben eigene Sätze, die Bausteuer darf gesetzlich höchstens 4 Prozent betragen.

Gibt es die Licencia de obra menor noch?

Als eigene Kategorie nicht mehr. Auf den Balearen ersetzt die comunicación previa für einfache Arbeiten die alte obra menor, auch wenn viele den Begriff weiter verwenden. Für Arbeiten mit Projekt bleibt es bei der Baugenehmigung, umgangssprachlich obra mayor.

Darf ich eine Finca auf Rustikalland erweitern?

Nur in engen Grenzen. Auf Mallorca darf auf Rustikalland höchstens 3 Prozent der Parzelle bebaut werden, mit zwei Geschossen und 8 Metern Höhe. Steht ein legales Haus auf einer Parzelle unterhalb der Mindestgröße, kann es nicht erweitert werden. Lassen Sie vor dem Kauf prüfen, ob und wie viel Sie anbauen dürfen.

Ihr nächster Schritt

Schreiben Sie uns, was Sie vorhaben und wo das Haus oder die Wohnung liegt. Im Projektcheck klären wir, welches Verfahren gilt und was genehmigungsfähig ist, bevor Sie Geld in die Planung stecken.

Was Ihr Vorhaben ungefähr kostet, rechnen Sie in zwei Minuten aus. Zum Budget- und Zeitplanrechner.