Schwierig wird ein Fernprojekt, wenn vor Ort niemand verantwortlich ist: Dann landet jede Frage beim Eigentümer, und die Antwort kommt oft zu spät.

Von unserem Studio für Innenarchitektur auf Mallorca aus planen und bauen wir für Eigentümer, die in Berlin, Zürich, München oder Hamburg leben, und wir übernehmen die Bauleitung selbst. Dieser Beitrag behandelt nur den Fernanteil: wie ein Projekt läuft, wenn Sie nicht da sind. Den Gesamtprozess von Aufmaß über Genehmigung bis Ausführung beschreibt unser Leitfaden für internationale Eigentümer.

Was schiefgeht, wenn vor Ort niemand verantwortlich ist

Es läuft fast immer gleich ab und ist selten dramatisch. Der Eigentümer wird automatisch zum Projektkoordinator. Die Handwerker sind gut und arbeiten gern, aber jedes Gewerk ist nur für seinen eigenen Teil zuständig, und für die Reihenfolge ist niemand zuständig. Der Fliesenleger muss wissen, ob die Fußbodenheizung freigegeben ist, der Elektriker braucht die Schreinermaße, und wer beide Informationen hat, sitzt in einem anderen Land, in einer anderen Zeitzone, und liest eine Nachricht in einer Sprache, die er nur teilweise versteht.

Daraus entstehen viele kleine Abweichungen, die zunächst niemand bemerkt. Ein Material ist nicht lieferbar, etwas Ähnliches wird eingebaut, und niemand gleicht es mit der Leistungsbeschreibung ab. Eine Steckdose sitzt dort, wo es gerade praktisch war, und nicht an der geplanten Stelle. Eine Höhe richtet sich nach dem Estrich und passt dann nicht zur Tür. Das ist kein Skandal. So läuft es eben, wenn entscheidet, wer gerade im Raum steht. Auffallen tut es erst am Ende, wenn für die Korrektur fertige Arbeit wieder geöffnet werden muss.

Das zweite Muster ist die stehende Baustelle. Eine Frage, die heute beantwortet werden muss, erreicht einen Eigentümer, der in Terminen sitzt, und die Handwerker wechseln auf eine andere Baustelle. Mit einem Anruf holt man sie nicht zurück. Wenn eine Baustelle erst einmal stillsteht, kommt sie nur langsam wieder in Gang, und bei einem Fernprojekt kostet nichts mehr Geld.

Eine Stelle auf der Insel trägt die Verantwortung

Was funktioniert, ist einfach: Eine einzige Stelle auf der Insel hat die Pläne, die Leistungsbeschreibung und die Weisungsbefugnis, und alle auf der Baustelle berichten dorthin und nicht an den Eigentümer. Jedes Gewerk weiß, wer entscheidet, wer die Arbeit prüft und wer die nächste Stufe freigibt.

Wir übernehmen diese Rolle, weil wir das Projekt entworfen haben. Deshalb geht zwischen Plan und Baustelle nichts verloren. Wenn sich eine Wand anders zeigt, als das Aufmaß vermuten ließ, entscheidet darüber die Person, die den Raum gezeichnet hat. Wir arbeiten mit Bauunternehmern, mit denen wir auf Mallorca wiederholt gebaut haben. Aus der Ferne zählt das noch mehr: Ein eingespieltes Team braucht nur eine kurze Anweisung, und die Qualität stimmt auch, wenn niemand zusieht.

Fragen Sie jedes Team: Wer zeichnet die Leistung ab, wessen Name steht unter der Bauanweisung, und wer sagt Ihnen von sich aus Bescheid, wenn etwas schiefgelaufen ist, bevor Sie es auf einem Foto entdecken? Wenn der Bauunternehmer sich selbst überwacht, führen am Ende Sie das Projekt über Ihr Postfach, ob Sie das wollen oder nicht. Wie wir das auf der Insel organisieren, steht auf unserer Mallorca-Seite.

Entscheidungen gesammelt und zu festen Terminen

Der zweite Teil ist das Timing. Fernprojekte scheitern selten an schlechten Entscheidungen der Eigentümer. Sie scheitern daran, dass Eigentümer in unvorhersehbaren Abständen entscheiden sollen, und das schafft neben dem Beruf niemand auf Dauer.

Deshalb sammeln wir Entscheidungen. Was bis zum selben Termin feststehen muss, bekommen Sie gemeinsam, mit Plänen, Folgen und unserer Empfehlung. Am Anfang geht es um Raum und Konstruktion: Grundriss, was zurückgebaut wird, wo Leitungen laufen, was das Gebäude zulässt. In der Mitte geht es um Positionen: Sanitärpunkte, Steckdosen und Schalter, Schreinermaße, alles, was stimmen muss, bevor Wände geschlossen werden. Am Ende geht es um das Aussehen: Oberflächen, Farbtöne, Beschläge, Licht. Jedes Paket hat ein Datum, weil danach ein Gewerk weiterarbeiten muss.

Nicht alles kann warten. Bei einer Sanierung tauchen Überraschungen auf, und eine Wand, die anders gebaut ist als gedacht, braucht eine Antwort am selben Tag. Solche Punkte bekommen Sie mit unserer Empfehlung und Begründung. Sie entscheiden, wir bereiten die Entscheidung vor. Wie wir das in einer Sanierung grundsätzlich strukturieren, hängt auch am Gebäudetyp, weshalb der Unterschied zwischen Finca und Stadthaus schon vor dem Kauf einen Blick wert ist.

Zwei Dinge werden dabei oft unterschätzt. Das eine ist die Tageszeit: Auf einer Baustelle auf Mallorca wird vor allem am Vormittag gearbeitet, und wer am späten Nachmittag anruft, erreicht Leute, die längst zu Hause sind. Ein fester Termin am Inselvormittag, einmal vereinbart und gehalten, verhindert die meisten Missverständnisse, die Eigentümer für Unzuverlässigkeit halten. Der andere ist die Sprache. Angebote, Baustellennotizen, Behördenpost und Lieferantenbestätigungen kommen auf Spanisch oder Katalanisch. Mit einer übersetzten Zusammenfassung wissen Sie, was Sie freigeben. Wer ein Dokument freigibt, das er nicht lesen kann, hat es eigentlich nicht geprüft.

Was ein brauchbarer Baustellenbericht enthält

Die meisten Eigentümer im Ausland bekommen Fotos, aber ein paar Fotos ergeben noch keinen Bericht. Ein brauchbarer Baustellenbericht ist vergleichbar, vollständig und ehrlich und hat jedes Mal denselben Aufbau.

Vergleichbar heißt: jedes Mal dieselben Blickpunkte. Wenn die Kamera bei jedem Besuch in derselben Ecke desselben Raums steht, sehen Sie Fortschritt und Probleme, ohne dass es Ihnen jemand sagen muss. Wechselnde Nahaufnahmen von schönen Details zeigen Ihnen nicht, wie weit die Arbeit ist.

Vollständig heißt: Der Bericht zeigt, was gleich verschwindet. Alles hinter einer Wand wird fotografiert, bevor geschlossen wird, also Leitungswege, Kabeltrassen, Abdichtung, Dämmung, Untergründe. Während der Bauzeit schaut sich diese Fotos kaum jemand an. Später sind sie das wichtigste Dokument im Haus, sobald jemand eine Wand öffnen oder etwas Schweres daran befestigen will.

Ehrlich heißt: Der Bericht benennt, was schiefging, was von der Beschreibung abweicht und was ungeklärt ist, dazu eine kurze schriftliche Notiz, was sich seit dem letzten Bericht geändert hat, was als Nächstes ansteht und was wir bis wann von Ihnen brauchen. Ein kommentierter Videorundgang zeigt, was ein Foto nicht zeigen kann: die Proportionen eines Raums, wie das Tageslicht wandert, wie es klingt und wie die Räume ineinander übergehen. Aus einem langsam gefilmten Video verstehen Eigentümer ihr Projekt besser als aus vielen Einzelbildern.

Wann sich ein Besuch auf der Baustelle lohnt

Zwei oder drei Besuche zu den richtigen Zeitpunkten reichen.

Der wertvollste ist die Musterfreigabe im Gebäude selbst. Naturstein, Fliese, Holz, Putztöne und Metalloberflächen verhalten sich im mallorquinischen Licht anders als auf einem Bildschirm oder in einem nordeuropäischen Showroom, und im vorgesehenen Raum noch einmal anders. Wenn Sie Muster an die echte Wand halten, zu der Tageszeit, zu der Sie den Raum nutzen werden, klären sich Fragen, die sich per E-Mail nicht klären lassen. Wenn Sie nur einmal kommen können, kommen Sie dafür.

Der zweite ist der Moment, in dem die Raumstruktur steht, aber nichts fertig ist: Wände hochgezogen oder abgesteckt, Öffnungen ausgeschnitten, Höhen festgelegt. Das ist der letzte Punkt, an dem eine Änderung günstig ist. Hier merken viele, dass ein Raum, den sie auf Papier freigegeben haben, in Wirklichkeit anders wirkt. Ein Besuch zu diesem Zeitpunkt kostet wenig und erspart teure Änderungen.

Der dritte ist die Übergabe. Für die Zeit dazwischen reichen die regelmäßigen Berichte, und ein Besuch ist dann eher ein schöner Anlass als eine Kontrolle.

Übergabe, wenn Sie erst am Ende anreisen

Eine Übergabe aus der Ferne funktioniert, weil die mühsame Arbeit erledigt ist, bevor Sie landen. Wir gehen das fertige Haus selbst ab, erstellen die Mängelliste anhand von Plänen und Beschreibung und lassen die Punkte abarbeiten. Üblich ist, dem Eigentümer an der Tür eine Mängelliste in die Hand zu drücken. Das halten wir für den falschen Weg.

Was Sie bekommen, ist ein bezugsfertiges Haus, dazu die Unterlagen, mit denen Sie es auch aus der Ferne betreuen können: die Aufnahmen von allem hinter den Oberflächen, Anleitungen für Geräte und Anlagen, Garantien, Kontakte von Lieferanten und Gewerken, Zählerdaten und die Einstellungen der Technik. Dann der Rundgang, vor Ort oder als Video, in dem Sie das Gebäude sehen und wir erklären, was saisonal Aufmerksamkeit braucht.

Das letzte Stück ist die Zeit nach der Übergabe. Wie gut ein Haus ist, zeigt sich im ersten starken Regen und im ersten vollen Sommer, und manche Kleinigkeit fällt erst im Gebrauch auf. Dann sollte vor Ort weiterhin jemand erreichbar sein. Für einen Eigentümer, der nicht auf der Insel lebt, ist das besonders wichtig.

Phase für Phase: was Sie entscheiden und was vor Ort passiert

Projektphase Was Sie aus der Ferne entscheiden Was vor Ort geschieht
Aufmaß und Konzept Aufgabenstellung, gewünschte Nutzung, Budgetrahmen, welche Varianten vertieft werden Wir messen auf, untersuchen die Substanz und prüfen, was Gebäude und Grundstück zulassen
Entwurf und Beschreibung Grundriss, Materialien im Grundsatz, Ausbaustandard, die räumlichen Entscheidungen Pläne und Leistungsbeschreibung entstehen, Bauunternehmer kalkulieren darauf
Genehmigung und Vorbereitung Freigabe des kalkulierten Pakets, Terminrahmen, Beauftragung der Gewerke Anträge werden gestellt und nachgehalten, je nach Gemeinde und Vorhaben
Rückbau und Rohbau Antworten am selben Tag auf das, was das Gebäude offenlegt, auf unsere Empfehlung hin Rückbau, Rohbauarbeiten, Befunde werden fotografisch dokumentiert und berichtet
Leitungen vor dem Schließen Sanitär- und Elektropositionen, Schreinermaße, alles, was eine Wand festschreibt Trassen werden verlegt, jede Wand wird vor dem Schließen fotografiert
Oberflächen und Ausbau Endgültige Musterfreigabe, idealerweise vor Ort, im Raum und in seinem Licht Muster werden in den echten Räumen ausgelegt, Töne gegen das Tageslicht geprüft
Schreinerei, Küche, Einrichtung Fronten, Beschläge, Innenausstattung, Leuchten Einmessen und Montage werden gegen die Pläne überwacht, Maße kontrolliert
Übergabe Abnahme, nachdem die Mängel abgearbeitet sind Wir nehmen auf, lassen nacharbeiten und übergeben mit Dokumentation und Rundgang

FAQ

Kann ich auf Mallorca renovieren, ohne dort zu wohnen?

Ja, und ein großer Teil der Sanierungen auf der Insel läuft genau so. Es funktioniert, wenn eine lokale Instanz die Verantwortung für die Baustelle trägt, wenn Sie Entscheidungen gesammelt zu geplanten Terminen bekommen und nicht laufend Rückfragen, und wenn die Berichte so aufgebaut sind, dass Sie Fortschritt und Probleme sehen, ohne nachzufragen. Es funktioniert nicht, wenn der Eigentümer die Gewerke aus dem Ausland selbst koordiniert. Dann fehlt jemand, der verantwortlich ist, und das geht auch schief, wenn der Eigentümer vor Ort wohnt.

Wie oft sollte ich während der Sanierung vor Ort sein?

Seltener, als die meisten erwarten, aber zu gut gewählten Zeitpunkten. Die Musterfreigabe im Gebäude selbst ist der Besuch, der am meisten bewirkt, weil Materialien im mallorquinischen Licht und im jeweiligen Raum anders wirken. Der zweite lohnende Moment ist, wenn die Raumstruktur steht, aber nichts fertig ist, also der letzte Punkt, an dem Änderungen günstig bleiben. Die Übergabe ist der dritte. Für alles dazwischen reichen die regelmäßigen Berichte. Ein Besuch zu einem beliebigen Zeitpunkt bringt meist wenig.

Wer führt die Bauleitung, wenn ich im Ausland bin?

In unseren Projekten wir. Die Bauleitung liegt beim Büro, das entworfen hat, also entscheidet auf der Baustelle die Person, die den Raum gezeichnet hat, und jedes Gewerk berichtet an uns statt an Sie. Das zählt vor allem, wenn in der Substanz etwas Unerwartetes auftaucht, denn dann muss die Lösung zum Entwurf und zum Budget passen. Die Frage an jedes Team, das Sie beauftragen: Wer prüft den Bauunternehmer, wessen Name steht unter den Anweisungen, und wer meldet Ihnen ein Problem, bevor Sie es auf einem Foto sehen?

Was kann bei einer Sanierung aus der Ferne schiefgehen?

Betrug ist selten das Problem. Häufiger weicht das Projekt nach und nach vom Plan ab: Materialien werden ersetzt, weil etwas nicht lieferbar war, Positionen richten sich nach der Bequemlichkeit statt nach dem Plan, die Reihenfolge entscheidet, wer morgens auf der Baustelle stand, und die Qualität sinkt langsam, weil niemand gegen eine Beschreibung prüft. Der andere Klassiker ist die stehende Baustelle: Eine Frage wartet auf einen Eigentümer in einer anderen Zeitzone, die Gewerke wechseln auf eine andere Baustelle, der Rhythmus ist weg. Gegen beides hilft dasselbe: eine verantwortliche Stelle vor Ort und feste, geplante Termine für Entscheidungen.

Ihr nächster Schritt

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca besitzen oder kurz davorstehen und während der Bauzeit nicht auf der Insel sein werden, ist das für uns ein ganz normaler Fall. In einem Gespräch erhalten Sie eine realistische, mit Bauunternehmern kalkulierte Kostenschätzung und eine offene Einschätzung, was Ihr Objekt zulässt. Nehmen Sie Kontakt auf, von wo aus Sie gerade sind.

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