Immobilie auf Mallorca kaufen: was Sie vor dem Notartermin baulich prüfen sollten

Vor dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca klären Sie zuerst, ob das Gebaute genehmigt ist und was Sie später daran ändern dürfen, und erst danach den Zustand der Substanz. Bei einer Finca entscheiden die Regeln für Rustikalland, an der Küste der Schutzstreifen, in der Altstadt von Palma das Katalogblatt des Gebäudes und bei einer Wohnung die Eigentümergemeinschaft. Eigentum, Lasten und Kaufvertrag prüfen Notar und Anwalt. Die bauliche Seite prüft ein Architekt, am besten bei der Besichtigung, solange Sie noch nicht gebunden sind.

Zuerst die Genehmigungen, dann der Zustand

Nach dem Kauf einer Finca stellt sich am häufigsten heraus, dass das Gebäude nicht den Unterlagen entspricht. Aus Ställen wurden Schlafzimmer, eine Terrasse wurde überdacht, ein Nebengebäude kam hinzu, und nicht alles davon ist erfasst. Davon hängt ab, was Sie überhaupt sanieren dürfen. Deshalb gleicht man vor dem Kauf das Gebaute mit dem ab, was eingetragen und genehmigt ist.

Für ältere Anbauten ohne Genehmigung gibt es seit Februar 2025 auf Mallorca für drei Jahre ein außerordentliches Legalisierungsverfahren nach dem Gesetz 7/2024. Es gilt für Bauten, gegen die nicht mehr vorgegangen werden kann, kostet einmalig 10, 12,5 oder 15 Prozent der Baukosten, je nachdem, ob der Antrag im ersten, zweiten oder dritten Jahr gestellt wird, und setzt unter anderem eine geeignete Abwasserklärung voraus. Gegen die Regelung ist eine Klage beim Verfassungsgericht anhängig. Rechnen Sie deshalb nicht fest damit, dass sich jeder Anbau legalisieren lässt.

Finca auf Rustikalland: was Sie später anbauen dürfen

Liegt das Haus auf Rustikalland (suelo rústico), gilt das Gesetz über Rustikalland der Balearen von 1997. Für ein neues Wohnhaus braucht es auf gewöhnlichem Rustikalland eine Parzelle von mindestens 14.000 Quadratmetern. Auf Mallorca dürfen höchstens 3 Prozent der Parzelle bebaut und 4 Prozent überbaut werden, mit zwei Geschossen, 8 Metern Höhe und höchstens 1.500 Kubikmetern je Gebäude. Ein legales Haus auf einer Parzelle unterhalb der Mindestgröße kann nicht erweitert werden.

Dazu kommen Regeln der Gemeinde. In Andratx etwa ist ein Pool an einem Wohnhaus auf Rustikalland auf 50 Quadratmeter Wasserfläche begrenzt, auf geschütztem Rustikalland, und auf 75 Quadratmeter auf gewöhnlichem. Wer eine Finca kauft, weil er anbauen oder einen größeren Pool bauen will, sollte deshalb vorher wissen, ob genau das dort erlaubt ist.

Auf dem Land kommt die Versorgung hinzu. Wasser, Strom und Abwasser hängen bei Fincas oft nicht am Netz. Brunnen oder Zisterne, Photovoltaik mit Speicher und eine Abwasseranlage auf dem Grundstück kosten spürbar Geld und müssen zu der Nutzung passen, die Sie planen. Was eine Sanierung insgesamt kostet, steht in Finca-Renovierung auf Mallorca: was sie kostet.

Häuser an der Küste und in Schutzgebieten

An der Küste gilt das spanische Küstengesetz. Im Schutzstreifen von 100 Metern ab dem Ufer, 20 Metern in Gebieten, die 1988 schon als städtisch eingestuft waren, dürfen keine neuen Wohnhäuser entstehen. Legal errichtete Häuser dürfen dort repariert, verbessert und modernisiert werden, solange Volumen, Höhe und Fläche nicht wachsen. Ein Haus in erster Reihe lässt sich also erneuern, aber nicht vergrößern.

Teile von 20 Gemeinden liegen im Naturschutzgebiet der Serra de Tramuntana, darunter Andratx, Calvià, Palma, Pollença und Sóller. In einem Naturschutzgebiet muss die Behörde, die eine Lizenz erteilt, vorher einen Bericht der Naturschutzbehörde einholen. Die hat dafür zwei Monate ab vollständiger Akte, und ist ihr Bericht ungünstig, ist er bindend. Für einen Umbau bedeutet das einen zusätzlichen Schritt im Verfahren, den man von Anfang an einplanen sollte.

Stadthaus in der Altstadt von Palma

Die Altstadt von Palma steht seit 1964 als historisches Ensemble unter Schutz, und viele Gebäude sind zusätzlich einzeln katalogisiert. Für Arbeiten in der Altstadt, in Schutzzonen und an katalogisierten Gebäuden braucht der Antrag zusätzlich die Genehmigung der Denkmalbehörde des Consell de Mallorca. Bei Eingriffen in katalogisierte Gebäude kommt ein historisch-künstlerisches Gutachten dazu, und eine einfache Mitteilung an die Gemeinde reicht dort nie.

Vor dem Kauf lohnt deshalb ein Blick in das Katalogblatt des Gebäudes. Es zeigt, was geschützt ist, und damit, ob Grundriss, Fassade oder Dach sich so ändern lassen, wie Sie es sich vorstellen. Palma bietet außerdem eine Vorabanfrage für Vorhaben in der Altstadt an. Eine positive Antwort ist ein guter Hinweis, verpflichtet die Stadt aber noch nicht zur Lizenz.

Wohnung: Eigentümergemeinschaft und Gebäudeinspektion

In Palma muss jedes Gebäude mit 50 Jahren technisch begutachtet werden, danach alle zehn Jahre. Den Bericht beauftragt die Gemeinschaft. Er zeigt, welche Arbeiten am gemeinsamen Eigentum anstehen, etwa an Fassade, Dach oder Leitungen, und diese Arbeiten zahlen Sie als neuer Eigentümer mit. Fragen Sie vor dem Kauf nach dem Bericht und nach Beschlüssen der Eigentümerversammlung.

Was Sie nach dem Kauf in der Wohnung ändern wollen, sollte zur Gemeinschaft passen. Vor Arbeiten muss sie informiert werden, und Eingriffe in Struktur und Fassade sowie das Schließen einer Terrasse brauchen die Zustimmung der Versammlung. Gemeinsame Leitungen gehören allen. Mehr dazu in Wohnung in Palma sanieren.

Was wir an der Bausubstanz ansehen

Bei der Besichtigung sehen wir uns Tragwerk, Dach und Holzkonstruktion an. Beides ist häufig in schlechterem Zustand, als man von unten vermutet. Bruchsteinwände stehen in alten Häusern oft ohne Sperrschicht auf dem Erdreich, Hinweise auf aufsteigende Feuchte sind Salzausblühungen im Putz und Holz, das auf Bodenhöhe nachgibt. Alte Steinmauern müssen Feuchtigkeit abgeben können. Wurden sie mit dichten Materialien verschlossen, steckt die Feuchte oft schon in den neueren Oberflächen.

Dazu kommen Leitungen und Elektrik. Das Leitungswasser in Palma ist hart, laut dem Wasserversorger EMAYA zwischen 16 und 29 französischen Grad, deshalb gehören Armaturen und Warmwasserbereitung zur Besichtigung. Die meisten Befunde sind kein Grund, vom Kauf abzusehen. Sie gehören aber vor dem Notartermin in Ihre Rechnung und Ihren Zeitplan. Wo ein Befund es verlangt, raten wir zu einer vertieften Untersuchung.

Was spätere Umbauten an Steuer und Gebühr kosten

Wer nach dem Kauf mit Genehmigung umbaut, zahlt an die Gemeinde eine Bausteuer und meist eine Lizenzgebühr, gerechnet auf die Baukosten. Die Sätze unterscheiden sich deutlich:

Gemeinde	Bausteuer und Lizenzgebühr zusammen
Palma	6,61 Prozent (4 Prozent Steuer, 2,61 Prozent Gebühr)
Deià	6,4 Prozent (4 Prozent Steuer, 2,4 Prozent Gebühr)
Calvià	5,68 Prozent (4 Prozent Steuer, 1,68 Prozent Gebühr)
Pollença	3,6 Prozent (2,8 Prozent Steuer, 0,8 Prozent Gebühr)
Sóller	3,5 Prozent Steuer, dazu eine Lizenzgebühr

Die meisten unserer Wohnprojekte auf Mallorca liegen bei 1.200 bis 2.500 Euro je Quadratmeter. Wo ein bestimmtes Objekt in dieser Spanne liegt, lässt sich nach einer Besichtigung grob sagen, und genau diese Zahl gehört vor dem Notartermin in Ihre Rechnung.

Fünf Fragen vor dem Notartermin

• Stimmt das Gebaute mit dem überein, was eingetragen und genehmigt ist, und welche Teile sind es nicht?
• Liegt das Grundstück auf Rustikalland, im Schutzstreifen der Küste oder in einem Naturschutzgebiet, und was folgt daraus für Ihre Pläne?
• Ist das Gebäude katalogisiert oder liegt es in der Altstadt von Palma, und was sagt das Katalogblatt?
• Bei einer Wohnung: Gibt es einen aktuellen Inspektionsbericht, und welche Arbeiten hat die Eigentümerversammlung beschlossen?
• Was wollen Sie nach dem Kauf umbauen, ist genau das hier genehmigungsfähig, und was kostet es ungefähr?

Wenn Sie eine Finca und ein Stadthaus gegeneinander abwägen, hilft Finca oder Stadthaus auf Mallorca: was passt zu Ihnen?. Welche Verfahren es für Umbauten gibt, steht in Baugenehmigung auf Mallorca.

Wie CARLO Design Sie vor dem Kauf unterstützt

CARLO Design hat seit 2022 ein Studio in Palma, Carrer de Can Sales 14. Bevor Sie kaufen, sehen wir uns das Objekt als Architekten an: Bausubstanz, Genehmigungslage und bei Fincas die Regeln für Rustikalland. Wir sagen Ihnen, ob Ihr Vorhaben dort möglich ist, auch wenn Ihnen die Antwort nicht gefällt, und geben Ihnen vor dem Notartermin einen ersten Kostenrahmen. Mehr dazu auf der Seite Prüfung vor dem Kauf.

Nach dem Kauf planen wir den Umbau als Architekt auf Mallorca, die Genehmigung mit einem im Colegio eingetragenen Architekten, mit dem wir seit Jahren zusammenarbeiten, und die Räume als Studio für Innenarchitektur auf Mallorca.

FAQ

Kann ich eine Finca auf Rustikalland nach dem Kauf erweitern?

Nur in engen Grenzen. Auf Mallorca dürfen auf Rustikalland höchstens 3 Prozent der Parzelle bebaut und 4 Prozent überbaut werden, mit zwei Geschossen, 8 Metern Höhe und höchstens 1.500 Kubikmetern je Gebäude. Ein legales Haus auf einer Parzelle unterhalb der Mindestgröße kann gar nicht erweitert werden. Für ein neues Wohnhaus braucht es auf gewöhnlichem Rustikalland mindestens 14.000 Quadratmeter.

Was passiert mit Anbauten, die nie genehmigt wurden?

Seit Februar 2025 läuft auf Mallorca für drei Jahre ein außerordentliches Legalisierungsverfahren nach dem Gesetz 7/2024, für Bauten, gegen die nicht mehr vorgegangen werden kann. Es kostet einmalig 10, 12,5 oder 15 Prozent der Baukosten, je nach Antragsjahr, und setzt unter anderem eine geeignete Abwasserklärung voraus. Gegen die Regelung ist eine Klage beim Verfassungsgericht anhängig. Klären Sie vor dem Kauf, was genehmigt ist und was nicht.

Darf ich ein Haus nahe am Meer renovieren?

Im Schutzstreifen von 100 Metern ab dem Ufer, 20 Metern in Gebieten, die 1988 schon städtisch waren, dürfen keine neuen Wohnhäuser entstehen. Legal errichtete Häuser dürfen dort repariert, verbessert und modernisiert werden, solange Volumen, Höhe und Fläche nicht wachsen. Dafür reicht eine eigene Erklärung, die declaración responsable.

Was sollte ich vor dem Kauf einer Wohnung in Palma prüfen?

Den Bericht der Gebäudeinspektion, die in Palma jedes Gebäude mit 50 Jahren und danach alle zehn Jahre braucht. Er zeigt, welche Arbeiten am gemeinsamen Eigentum anstehen, die Sie mitbezahlen. Außerdem, ob Ihre Pläne zur Gemeinschaft passen: Eingriffe in Struktur und Fassade und das Schließen einer Terrasse brauchen die Zustimmung der Eigentümerversammlung.

Ersetzt eine bauliche Prüfung den Anwalt?

Nein. Eigentum, Lasten und Kaufvertrag prüfen Notar und Anwalt. Ein Architekt prüft, ob das Gebaute zu den Unterlagen passt, in welchem Zustand die Substanz ist, was Sie später umbauen dürfen und was das ungefähr kostet. Beides zusammen gibt Ihnen ein vollständiges Bild vor der Unterschrift.

Ihr nächster Schritt

Sie haben ein Objekt im Blick? Schreiben Sie uns, wo es liegt und was Sie daraus machen wollen. Im Projektcheck sprechen wir über das Haus und darüber, ob eine Besichtigung vor dem Notartermin sinnvoll ist.

Was ein Umbau ungefähr kostet, rechnen Sie in zwei Minuten aus. Zum Budget- und Zeitplanrechner.