Wer auf Mallorca renoviert und die spanischen Bauvorschriften nicht kennt, verliert schnell den Überblick. Was in Deutschland eine genehmigungsfreie Badrenovierung wäre, kann auf Mallorca eine offizielle Lizenz erfordern. Wer das ignoriert, riskiert Bußgelder, Baustopps oder im Extremfall den Rückbau.

Dieser Leitfaden erklärt aus unserer Praxis in der Sanierung auf Mallorca, wie Renovierungen auf der Insel ablaufen, welche Genehmigungen Sie brauchen und worauf internationale Eigentümer besonders achten sollten. Eine rechtliche Beratung ersetzt er nicht, die wichtigsten Fragen beantwortet er aber.

Auf Mallorca braucht fast jede Renovierung eine Genehmigung

In Spanien kontrolliert das lokale Bauamt nahezu jede bauliche Veränderung. Anders als in Deutschland, wo viele Renovierungen ohne Genehmigung möglich sind, brauchen Sie auf Mallorca für fast jedes Projekt eine Form der behördlichen Zustimmung. Das gilt auch für Arbeiten, die klein wirken.

Hinzu kommt: Jede Gemeinde auf Mallorca hat ihre eigenen Vorschriften und Auslegungen. Was in Palma erlaubt ist, kann in Deià anders geregelt sein. An diesen Unterschieden zwischen den Gemeinden scheitern internationale Eigentümer am häufigsten.

Obra menor und obra mayor: die zwei Arten von Baugenehmigungen

Obra Menor (kleine Bauarbeiten)

Früher gab es die klassische Licencia de Obra Menor. Diese Rechtsfigur existiert in dieser Form nicht mehr einheitlich. Je nach Gemeinde wurde sie durch eine Comunicación Previa, also eine vorherige Anzeige, oder ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren ersetzt.

Darunter fallen Arbeiten ohne strukturelle Eingriffe: Malerarbeiten, neue Bodenbeläge, der Austausch von Küchen- oder Badarmaturen ohne Änderung des Grundrisses, Reparaturen an Dächern oder Fenstern. Die Bearbeitung ist meist schneller und einfacher.

Obra Mayor (große Bauarbeiten)

Sobald Ihr Projekt strukturelle Änderungen umfasst, brauchen Sie eine Licencia de Obra Mayor. Das betrifft das Entfernen tragender Wände, Anbauten, den Bau eines Pools, größere Fassadenänderungen oder die Aufstockung eines Stockwerks.

Dafür benötigen Sie ein detailliertes Bauprojekt, das von einem in Spanien zugelassenen Architekten erstellt wird. Die Bearbeitung durch die Behörden kann mehrere Monate dauern.

Klären Sie, welche Genehmigung Ihr Vorhaben braucht, bevor Sie Handwerker beauftragen.

Was die Genehmigungen kosten

Für Bauarbeiten auf Mallorca fallen zwei Posten an: die Bausteuer (ICIO) und eine Gebühr der Gemeinde (tasa). In Palma sind das 4 Prozent und 2,61 Prozent, zusammen 6,61 Prozent der reinen Baukosten, Stand 2026. Andere Gemeinden haben eigene Sätze, die Bausteuer darf gesetzlich höchstens 4 Prozent betragen. Einzelheiten stehen in unserem Text zur Baugenehmigung auf Mallorca.

Diese Abgaben kommen zu den eigentlichen Bau- und Planungskosten hinzu und sollten von Anfang an im Budget berücksichtigt werden.

Besondere Regeln für Fincas und ländliche Immobilien

Wenn Ihre Immobilie auf rustikalem Land (suelo rústico) liegt, gelten deutlich strengere Regeln. Anbauten und Erweiterungen sind oft stark eingeschränkt oder ganz untersagt. Lassen Sie deshalb vor dem Kauf einer renovierungsbedürftigen Finca genau prüfen, was rechtlich überhaupt möglich ist.

Bei historischen oder denkmalgeschützten Gebäuden kommen weitere Auflagen hinzu. Hier kann der Denkmalschutz den Umfang der Änderungen erheblich begrenzen.

Warum sich ein Partner vor Ort lohnt

Wenn Sie nicht ständig auf der Insel sind und die Sprache nicht fließend sprechen, hilft ein erfahrener Partner vor Ort. Wer den Antrag übernimmt, mit den Behörden spricht und die Gemeinde kennt, erspart Ihnen monatelange Verzögerungen und teure Fehler.

Das übernehmen wir. Als Studio mit Sitz in Palma kennen wir die Gemeinden, arbeiten mit einem in Spanien zugelassenen Architekten zusammen und betreuen das ganze Projekt, von der ersten Machbarkeitsprüfung über die Genehmigung bis zur Übergabe. Sie sprechen mit uns auf Deutsch, Englisch oder Spanisch, wir kümmern uns um den Rest.

Die Schritte einer Renovierung auf Mallorca

Eine Renovierung auf Mallorca läuft in diesen Schritten ab: Zuerst prüfen wir, ob Ihr Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist. Dann die Planung durch einen Architekten und die Einreichung des Antrags. Es folgt die Wartezeit auf die Genehmigung, bei großen Projekten mehrere Monate. Erst danach beginnt die eigentliche Bauphase, gefolgt von der Eintragung der Änderungen im Kataster und Grundbuch.

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca renovieren möchten, sprechen Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch an. Wir besichtigen Ihre Immobilie und sagen Ihnen, was möglich ist und was nicht, bevor Sie sich festlegen.

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