Diese Quadratmeterspanne ist unsere eigene Planungsgröße, Stand 2026 und grob gefasst, aus den Projekten, die wir als Sanierung auf Mallorca planen und bauen. Sie ist so breit, weil sich erst beim Öffnen von Wänden und Böden zeigt, in welchem Zustand das Gebäude ist.

Die meisten Kostenübersichten zeigen dafür eine Tabelle mit Preisklassen. Wir erklären hier, was ein Finca-Budget vom unteren an das obere Ende dieser Spanne bringt, denn darauf haben Sie Einfluss, bevor Sie sich festlegen.

Warum wir keine engere Spanne nennen

Die Spanne von ungefähr 1.200 bis 2.500 € pro Quadratmeter (Stand 2026, grobe Spanne) beschreibt eine Vollsanierung: Statik, wo sie nötig ist, erneuerte Haustechnik, Böden, Wände, Bäder, Küche, Schreinerarbeiten, also ein fertig saniertes Haus. Das untere Ende gilt für ein Gebäude in gutem baulichem Zustand mit einem schlichten, gut überlegten Ausbaustandard. Das obere Ende steht für ein Gebäude, an dem statisch gearbeitet werden musste, bevor überhaupt etwas Sichtbares beginnen konnte, und für eine Ausführung auf dem Niveau eines hochwertigen Neubaus.

Wer Ihnen für eine Finca eine einzige Quadratmeterzahl nennt, ohne das Gebäude gesehen zu haben, rät oder rechnet mit Annahmen, die er nicht offenlegt. An einer Finca wurde oft über Jahrhunderte gebaut: Jede Generation hat angebaut, was sie brauchte, mit den Materialien, die sie hatte. Zwei gleich große Häuser im selben Tal können an entgegengesetzten Enden der Spanne liegen. Das liegt fast immer an der Substanz und kaum am Geschmack.

Fragen Sie deshalb, welche der folgenden Punkte auf Ihr Gebäude zutreffen. Jeder davon verändert die Zahl auf vorhersehbare Weise. Diese Liste arbeiten wir ab, bevor wir einem Eigentümer eine Zahl nennen, und wie das abläuft, beschreiben wir auf unserer Seite zur Sanierung.

Fünf Kostentreiber, die es bei einer Wohnung nicht gibt

Eine Wohnungssanierung ist begrenzt. Die Struktur gehört jemand anderem, die Leitungen kommen bis an die Tür, und das Gebäude ist dokumentiert. Bei einer Finca trifft nichts davon zu, und fünf Punkte treiben die Kosten besonders.

Nicht dokumentierte Anbauten. Viele ländliche Anwesen sind über Jahrzehnte gewachsen, und nicht jeder Anbau, jedes überdachte Terrassenteil und jedes umgenutzte Nebengebäude existiert auch im Register. Bevor geplant wird, muss der rechtliche Bestand geklärt sein. Davon hängt ab, was saniert, erweitert und überhaupt genehmigt werden kann. Das erst nach dem Kauf zu erfahren, ist der häufigste Grund dafür, dass ein Projekt neu geplant werden muss, und Umplanung kostet Geld und Monate.

Bruchsteinmauerwerk. Traditionelle Fincamauern bestehen aus Stein in Kalkmörtel mit verfülltem Kern. Sie sind dick, unregelmäßig und selten im Winkel. Jeder Schlitz für ein Kabel oder eine Leitung wird von Hand gestemmt. Neue Öffnungen brauchen Abfangungen, die eine moderne Wand nicht bräuchte. Nichts lässt sich einfach anschrauben. Das erhöht die Lohnkosten in fast jedem Gewerk, und im Plan sieht man es nicht.

Feuchtigkeit. Ländliche Steinbauten stehen meist direkt auf dem Boden, ohne Horizontalsperre, und die traditionelle Bauweise hat das gelöst, indem die Wände Feuchtigkeit abgeben können. Wer ein solches Haus mit den falschen Materialien abdichtet, verschiebt die Feuchtigkeit nur, in der Regel in die neu fertiggestellten Oberflächen. Richtig gelöst werden Bodenaufbau, Lüftung und diffusionsoffene Materialien zusammen geplant. Wer hier spart, zahlt meist zweimal.

Autarke Wasser- und Stromversorgung. Viele Fincas hängen an keinem öffentlichen Netz, oft an keinem von beiden. Dann braucht es Zisterne oder Brunnen, Pumpen, Filter und Aufbereitung, Solaranlage und Speicher, manchmal einen Generator und eine eigene Abwasserbehandlung auf dem Grundstück. Diese Systeme müssen auf die tatsächliche Nutzung ausgelegt werden, und ein im August von zwölf Personen bewohntes Haus ist eine andere technische Aufgabe als ein Paar im Winter. Diese Position fällt bei Sanierungen in der Stadt weg.

Zufahrt und Logistik. Ein schmaler Feldweg, eine lange unbefestigte Zufahrt oder keine Wendemöglichkeit für einen Lkw verändert, wie jedes Material auf die Baustelle kommt und wie jedes Gewerk kalkuliert. Lieferungen werden geteilt, Maschinen eingeschränkt, Tage länger. Handwerker rechnen die Anfahrt mit ein, und das zu Recht. Allein deshalb kann eine Finca spürbar mehr kosten als dasselbe Bauvorhaben im Ort.

Finca oder Stadthaus: gleiche Spanne, andere Kostentreiber

Eine casa de pueblo liegt in derselben Spanne, ungefähr 1.200 bis 2.500 € pro Quadratmeter, Stand 2026 und als grobe Spanne. Andere Dinge treiben hier die Kosten. Ein Stadthaus hängt üblicherweise an Wasser, Strom und Kanalisation, die autarke Haustechnik entfällt also ganz. Dafür haben Sie gemeinsame Wände mit Nachbarn, mit denen abgestimmt werden muss, Gassen, die für Container oder Lkw zu eng sind, Gerüste im öffentlichen Straßenraum mit entsprechender Genehmigung, vertikale Grundrisse über drei oder vier schmale Geschosse und mitunter geschützte Fassaden, die Eingriffe außen begrenzen.

Beide Gebäudetypen haben also ihre eigenen Schwierigkeiten, und keiner ist verlässlich günstiger. Welcher zu Ihnen passt, hängt davon ab, wie Sie leben möchten und wie viel eigene Infrastruktur Sie betreiben wollen. Ausführlich vergleichen wir beide in unserem Beitrag Finca oder Stadthaus auf Mallorca.

Die Küche ist der teuerste einzelne Raum

In nahezu jedem Projekt, das wir auf der Insel bauen, ist die Küche der Raum, in dem pro Quadratmeter am meisten Geld steckt. Unsere veröffentlichten Zahlen für Mallorca, Stand 2026 und als grobe Spannen, liegen bei ungefähr 20.000 bis 30.000 € für eine hochwertige Einstiegsküche, ungefähr 30.000 bis 60.000 € für eine gehobene Maßküche und ungefähr 60.000 bis 120.000 € für den Premiumbereich, bei Spitzenprojekten bis zu 150.000 €.

Bei diesem Anteil am Gesamtbudget sollte die Küche früh entschieden werden. Zwei Dinge machen Fincaküchen anspruchsvoller als dieselbe Küche anderswo: Bei unregelmäßigen Wänden braucht es Maßanfertigung, wenn die Fugen sauber sein sollen. Und die Küche ist meist im Winter der Raum, in dem man sich aufhält, und im Sommer die Station, von der aus draußen gegessen wird. Die vollständige Aufschlüsselung nach Qualitätsstufen steht in unserer Preisübersicht für Küchen auf Mallorca.

Wie die Bauzeit die Kosten beeinflusst

Ein Gesamtprojekt am Haus dauert typischerweise 6 bis 12 Monate einschließlich Planung und Bau, mit Ausnahmen in beide Richtungen. Die Bauphase selbst beginnt bei 4 bis 6 Monaten und kann länger laufen. Das sind typische Spannen aus unseren eigenen Projekten, Stand 2026, keine Zusagen. So sagen wir es auch jedem Eigentümer.

Zeit hängt mit dem Budget zusammen, weil man Tempo zum Teil kaufen kann. Manche Firmen arbeiten schneller zu einem höheren Preis. Auf Mallorca hängt die Verfügbarkeit stark von der Saison ab: Mit einem Jahr Vorlauf bekommen Sie bessere Bedingungen, wer erst im Frühjahr entscheidet, zahlt mehr oder wartet. Umgekehrt kostet auch Verzögerung Geld: Ein Haus, das nicht fertig ist, können Sie weder nutzen noch vermieten, und ein längerer Ablauf hat eigene laufende Kosten. Wenn uns jemand bittet, einen Terminplan zu verkürzen, sagen wir, was das kostet.

Genehmigungen bestimmen den Terminplan und damit das Budget

In Kostenübersichten fehlen Genehmigungen meist, obwohl eine Verzögerung vor Baubeginn so teuer ist wie eine auf der Baustelle. Die folgenden Angaben sind amtliche und rechtliche Größen, nicht unsere Studioerfahrung, und sie sollten für Ihre Gemeinde vor jeder Verwendung neu geprüft werden.

Für umfangreiche Arbeiten, die in Palma als obra mayor eingestuft werden, gilt für die licencia urbanística eine amtliche Höchstfrist von drei Monaten für die ausdrückliche Entscheidung, gerechnet ab vollständiger Einreichung. Das Projekt dafür erstellt ein Architekt, wie wir das auf der Insel organisieren, steht unter Architekt auf Mallorca. In der Praxis dauert es häufig länger. Wichtig ist das Wort vollständig: Die Frist beginnt erst, wenn alle Unterlagen vorliegen, und nicht mit der ersten Abgabe. Kleinere Arbeiten laufen in der Regel als obra menor über comunicación previa oder declaración responsable, wobei bei erfüllten Voraussetzungen häufig mit der Einreichung begonnen werden darf und einfache Fälle innerhalb von Tagen bis etwa zwei Wochen bearbeitet werden. Die kommunalen Satzungen unterscheiden sich auf Mallorca, all das hängt also von der jeweiligen Gemeinde ab, und bei einer Finca in ländlicher oder geschützter Zone können Stellen jenseits des Rathauses beteiligt sein.

Für das Budget heißt das: Ein Projekt, bei dem der Genehmigungsweg von der ersten Skizze an mitgeplant wird, startet meist pünktlich. Wird zuerst entworfen und erst danach an die Regeln angepasst, zahlen Sie doppelt, mit Planungsaufwand und mit einer verlorenen Bausaison.

Die Kostentreiber im Überblick

Kostentreiber Worauf er wirkt Typische Entscheidung
Rechtlicher Bestand des Gebauten Was überhaupt saniert, erweitert oder genehmigt werden kann Vor dem Kauf klären, spätestens vor jeder Planung
Zustand von Mauerwerk und Dach Den Teil des Budgets, den man später nicht sieht, noch vor jeder Materialwahl Gründlich untersuchen und mit dem Befund planen
Feuchtigkeit und Bodenaufbau Haltbarkeit jeder Oberfläche darüber Als ein System mit diffusionsoffenen Materialien lösen
Autarkie bei Wasser, Strom und Abwasser Eine Position, die es bei Projekten in der Stadt nicht gibt Auf die höchste tatsächliche Belegung auslegen
Zufahrt zum Grundstück Jede Lieferung, jede Maschine, jeden Handwerkerpreis Früh klären, damit Firmen genau kalkulieren können
Grundrissänderung gegenüber Bestand Statik, Leitungsführung, Genehmigungskategorie Den Grundriss einmal entscheiden, in der Planung, und halten
Ausbaustandard und Schreinerarbeiten Wo ein Projekt innerhalb der Quadratmeterspanne landet Das Niveau für jeden Raum einzeln wählen
Küche und Bäder Die höchsten Kosten je Quadratmeter Qualitätsstufe früh festlegen, sie bestimmt das Gesamtbudget mit
Terminplan und Saison Verfügbarkeit und Preis der ausführenden Firmen Eine Saison im Voraus planen

Wie wir ein Budget aufbauen, bevor Sie sich festlegen

Wir fangen beim Gebäude an. Wir klären, was rechtlich vorhanden ist, was die Substanz zulässt, was das Grundstück bei Wasser, Strom und Zufahrt verlangt und was Sie von diesem Haus wollen. Erst dann rechnen wir eine Zahl aus.

Die Schätzung, die wir Ihnen dann vorlegen, rechnen wir mit den Firmen, die das Projekt bauen würden. Veröffentlichte Durchschnittswerte nutzen wir dafür nicht. So hält die Zahl auch dann, wenn die erste Wand geöffnet wird. Die Bauleitung übernehmen wir selbst. Die Firmen, die kalkuliert haben, arbeiten also für dasselbe Team, das geplant hat, und wenn in der Substanz etwas Unerwartetes auftaucht, lösen wir es mit Blick auf Entwurf und Budget zugleich.

Eigentümer schätzen vor allem, dass wir es offen sagen, wenn eine Immobilie das Erhoffte nicht zu einem Budget liefert, das für sie passt. Dieses Gespräch führen Sie besser vor dem Kauf als danach. Wie wir auf der Insel arbeiten, steht auf unserer Seite zu Mallorca.

FAQ

Was kostet eine Finca-Sanierung auf Mallorca?

Stand 2026 und als grobe Spanne liegt eine Vollsanierung bei ungefähr 1.200 bis 2.500 € pro Quadratmeter. Das untere Ende gilt für ein Gebäude in gutem baulichem Zustand mit schlichtem, gut überlegtem Ausbaustandard. Das obere Ende gilt, wenn zuerst statisch gearbeitet werden muss oder die Ausführung einem hochwertigen Neubau entspricht. Wo eine konkrete Immobilie landet, hängt vor allem vom rechtlichen Bestand ab, vom Zustand von Mauerwerk und Dach, von Feuchtigkeit, von autarker Wasser- und Stromversorgung und von der Zufahrt für die Gewerke. Der Geschmack spielt eine kleinere Rolle.

Wie lange dauert eine Finca-Sanierung?

Ein Gesamtprojekt am Haus dauert typischerweise 6 bis 12 Monate einschließlich Planung und Bau, mit Ausnahmen nach unten und nach oben. Die Bauphase allein beginnt bei 4 bis 6 Monaten und kann länger laufen. Das sind typische Spannen, Stand 2026, keine Zusagen. Tempo ist zum Teil eine Budgetfrage, denn manche Firmen arbeiten schneller zu einem höheren Preis. Davor liegt das Genehmigungsverfahren, das von der Gemeinde abhängt.

Brauche ich für eine Finca-Sanierung eine Genehmigung?

Ja, und welche, hängt vom Umfang der Arbeiten und von der Gemeinde ab. Die folgenden Angaben sind amtliche Größen, keine Erfahrungswerte aus unserem Studio: Umfangreiche Arbeiten, die in Palma als obra mayor gelten, benötigen eine licencia urbanística mit einer amtlichen Höchstfrist von drei Monaten für die ausdrückliche Entscheidung, gerechnet ab vollständiger Einreichung, wobei es in der Praxis häufig länger dauert. Kleinere Arbeiten laufen in der Regel als obra menor über comunicación previa oder declaración responsable, wobei bei erfüllten Voraussetzungen häufig mit der Einreichung begonnen werden darf und einfache Fälle innerhalb von Tagen bis etwa zwei Wochen bearbeitet werden. Die kommunalen Satzungen unterscheiden sich auf Mallorca, prüfen Sie den Weg für Ihre Gemeinde also, bevor Sie darauf planen.

Ist ein Stadthaus günstiger zu sanieren als eine Finca?

Nicht verlässlich. Beide liegen in derselben Spanne, ungefähr 1.200 bis 2.500 € pro Quadratmeter, Stand 2026 und als grobe Spanne, aber die Treiber unterscheiden sich. Ein Stadthaus hängt normalerweise an Wasser, Strom und Kanal, womit die autarke Technik einer Finca entfällt. Dafür bringt es gemeinsame Wände, Abstimmung mit Nachbarn, enge Gassen, die Anlieferung und Gerüst erschweren, vertikale Grundrisse und mitunter geschützte Fassaden mit sich. Eine Finca hat Kosten für Infrastruktur und Zufahrt, die bei einem Stadthaus nicht anfallen. Wählen Sie das Gebäude danach, wie Sie leben wollen, und planen Sie das Budget dann für seine eigenen Kostentreiber.

Ihr nächster Schritt

Wenn Sie eine Finca auf Mallorca besitzen oder über eine nachdenken, brauchen Sie vor einer Festlegung eine realistische Zahl für genau dieses Haus. In einem Gespräch, dem CARLO Design Projektcheck, erhalten Sie eine Schätzung, die wir mit unserem eigenen Handwerkernetz rechnen, eine offene Einschätzung, was das Gebäude zulässt, und ein klares Bild von Terminplan und Genehmigungsweg. Sprechen Sie uns an und erzählen Sie uns von der Immobilie.

Was Ihr eigenes Vorhaben ungefähr kostet, rechnen Sie in zwei Minuten aus. Budget ermitteln →