Eine Wohnung in Palma zu sanieren kostet bei den meisten unserer Wohnprojekte auf Mallorca 1.200 bis 2.500 Euro je Quadratmeter, je nach Zustand und Anspruch. Anders als bei einem Haus entscheiden Sie aber nicht allein: Die Eigentümergemeinschaft, die comunidad de propietarios, muss vorher informiert werden und zustimmen, sobald Struktur, Fassade oder gemeinsame Teile des Gebäudes berührt sind. Für die meisten Arbeiten innerhalb der Wohnung reicht in Palma eine Mitteilung an die Stadt, für größere Umbauten brauchen Sie eine Baugenehmigung. In der Altstadt und an geschützten Gebäuden kommen weitere Schritte dazu.

Dieser Text erklärt, wie sich die Kosten zusammensetzen, was Sie allein entscheiden dürfen, welche Genehmigung gilt, was die Altstadt verlangt und wann gebaut werden darf. Er gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung.

Was die Sanierung einer Wohnung in Palma kostet

Die meisten unserer Wohnprojekte auf Mallorca liegen bei 1.200 bis 2.500 Euro je Quadratmeter. Für eine Wohnung mit 90 Quadratmetern sind das grob 108.000 bis 225.000 Euro. Eine Komplettsanierung mit Planung dauert typischerweise sechs bis zwölf Monate. Wo Ihre Wohnung in dieser Spanne liegt, hängt vor allem von diesen Punkten ab:

  • Leitungen und Elektrik. In älteren Gebäuden sind sie oft am Ende ihrer Lebensdauer. Wenn die Wände ohnehin offen sind, sollten Sie sie gleich tauschen.
  • Feuchte. Erdgeschosse und alte Mauern ziehen oft Feuchte. Die Ursache muss behoben sein, bevor neue Oberflächen kommen.
  • Küche und Bäder. Sie sind pro Quadratmeter die teuersten Räume. Richtwerte stehen in unserer Preisübersicht für Küchen und im Text zur Badrenovierung auf Mallorca.
  • Fenster und Klimageräte. Beide betreffen die Fassade und damit die Gemeinschaft. Klären Sie beides früh mit der Gemeinschaft, sonst verlieren Sie Zeit.

Braucht Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung, kommen in Palma 4 Prozent Bausteuer und 2,61 Prozent Gebühr auf die reinen Baukosten dazu. Für eine erste eigene Zahl hilft der Budgetrechner.

Was Sie allein entscheiden und wofür die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz, die Ley de Propiedad Horizontal, gibt Ihnen innerhalb Ihrer Wohnung viel Freiheit. Sie dürfen Bauteile, Installationen und Ausstattung ändern, solange Sie die Sicherheit des Gebäudes, seine Struktur, sein äußeres Erscheinungsbild und die Rechte anderer Eigentümer nicht berühren. Die Arbeiten müssen Sie aber vorher der Vertretung der Gemeinschaft mitteilen, in der Praxis meist der Verwaltung, dem administrador de fincas.

Alles, was darüber hinausgeht, entscheidet die Eigentümerversammlung: Eingriffe in die Struktur des Gebäudes, Änderungen an der Fassade oder das Schließen einer Terrasse brauchen eine Mehrheit und die Zustimmung der betroffenen Eigentümer. An den übrigen Teilen des Gebäudes dürfen Sie allein nichts ändern. Dazu gehören auch gemeinsame Steig- und Fallleitungen.

Sprechen Sie früh mit der Verwaltung, das hat sich in unseren Projekten bewährt. Wann der Aufzug genutzt werden darf, wie Treppenhaus und Eingang geschützt werden und wo der Bauschutt steht, lässt sich vorher in Ruhe regeln. Mitten in der Bauphase wird daraus schnell ein Streit.

Welche Genehmigung Sie in Palma brauchen

Für die meisten Arbeiten innerhalb einer Wohnung reicht eine comunicación previa, eine Mitteilung an die Stadt. Einfache Arbeiten wie neue Böden, Malerarbeiten oder eine neue Küche ohne Änderung des Grundrisses dürfen am Tag nach der Einreichung beginnen. Arbeiten an nichttragenden Wänden oder an der Bewohnbarkeit brauchen die Unterschrift eines Technikers und 15 Kalendertage Wartezeit.

Eine Baugenehmigung, die licencia urbanística, brauchen Sie, sobald tragende Teile betroffen sind oder mehr als 60 Prozent der Grundrissfläche umgebaut werden. Nach dem Bauende folgt dann eine Erstbezugsgenehmigung. Kleine Innenarbeiten unter 3.000 Euro ohne Projekt sind verfahrensfrei, außer an geschützten Gebäuden. Wie die Verfahren im Einzelnen laufen und was sie kosten, steht in unserem Text zur Baugenehmigung auf Mallorca.

Was in der Altstadt und an geschützten Gebäuden gilt

Die Altstadt von Palma, der Centre Històric, steht seit 1964 als historisches Ensemble unter Schutz. Viele Gebäude dort sind zusätzlich einzeln katalogisiert, mit Schutzstufen, die vom ganzen Gebäude bis zu einzelnen Elementen reichen. Für katalogisierte Gebäude reicht eine Mitteilung nie, es braucht eine Genehmigung, und je nach Gebäude prüft die Denkmalbehörde des Consell de Mallorca mit. Auch im übrigen historischen Zentrum kommen Prüfschritte dazu, etwa eine Wartezeit von 15 Tagen und bei bestimmten Arbeiten ein Bericht der städtischen Kommission für Altstadt und Katalog.

Welche Regeln für Ihr Gebäude gelten, steht in seinem Katalogblatt. Das sehen wir uns vor jeder Planung an, denn es entscheidet, was an Fenstern, Decken, Böden oder Wänden möglich ist.

Wann laute Arbeiten erlaubt sind

Laute Arbeiten erlaubt die Lärmschutzverordnung von Palma an Werktagen zwischen 9 und 20 Uhr. In ausgewiesenen Zonen mit viel Tourismus gilt vom 1. Mai bis 30. Oktober ein engeres Fenster von 11 bis 19 Uhr. Sonn- und Feiertage sind ausgeschlossen. Planen Sie laute Phasen wie den Rückbau früh ein und sagen Sie den Nachbarn vorher Bescheid. Das erspart Ärger und Verzögerungen.

Gebäude über 50 Jahre: die Pflicht zur Gebäudeinspektion

In Palma muss jedes Gebäude mit 50 Jahren zum ersten Mal technisch begutachtet werden, danach alle zehn Jahre. Diesen Bericht, den informe de evaluación del edificio, lässt die Gemeinschaft erstellen. Fragen Sie vor dem Kauf oder vor der Planung danach. Er zeigt, in welchem Zustand das Gebäude ist und welche Arbeiten am gemeinsamen Eigentum anstehen, die auch Sie mitbezahlen.

Ein Beispiel aus Palma: das Arabic Loft

Das Arabic Loft ist ein Loft mitten in Palma, mit Deckenhöhen von fast fünf Metern und Räumen voller Licht. Bei dieser Höhe kommen die Materialien gut zur Geltung: kalkgetünchte Wände, Marès-Stein, handglasierte Keramik und geölte Hölzer. Wir haben das ganze Interieur geplant, also Grundriss, Materialien, Textilien und Möbel. Der Entwurf baut auf dem auf, was das Gebäude schon hatte, vor allem auf der Raumhöhe.

Wie wir das bei CARLO Design machen

Unser Studio liegt in Palma. Im Projektcheck sehen wir uns die Wohnung an und klären, welches Verfahren gilt und was mit der Gemeinschaft abzustimmen ist, bevor Sie Geld in die Planung stecken. Für Genehmigungen arbeiten wir mit einem in Spanien zugelassenen Architekten, die Abstimmung mit der Verwaltung übernehmen wir. Viele unserer Kunden leben nicht auf der Insel. Wie das funktioniert, steht im Text zum Renovieren auf Mallorca aus der Ferne. Mehr über unsere Arbeit auf der Insel steht auf der Seite Innenarchitektur auf Mallorca.

FAQ

Was kostet es, eine Wohnung in Palma zu sanieren?

Die meisten unserer Wohnprojekte auf Mallorca liegen bei 1.200 bis 2.500 Euro je Quadratmeter, je nach Zustand, Umfang und Anspruch. Für eine Wohnung mit 90 Quadratmetern sind das grob 108.000 bis 225.000 Euro. Bei einer Baugenehmigung kommen in Palma 6,61 Prozent Steuer und Gebühr auf die Baukosten dazu.

Muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen?

Für Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung nicht, solange Sie die Sicherheit des Gebäudes, seine Struktur, sein äußeres Erscheinungsbild und die Rechte anderer Eigentümer nicht berühren. Sie müssen die Arbeiten aber vorher der Vertretung der Gemeinschaft mitteilen, in der Praxis der Verwaltung. Für Eingriffe in die Struktur, in die Fassade oder für das Schließen einer Terrasse braucht es die Zustimmung der Eigentümerversammlung.

Brauche ich für die Sanierung meiner Wohnung eine Baugenehmigung?

Für die meisten Arbeiten innerhalb einer Wohnung reicht in Palma eine comunicación previa. Eine Baugenehmigung brauchen Sie, wenn tragende Teile betroffen sind oder mehr als 60 Prozent der Grundrissfläche umgebaut werden, danach dann auch eine Erstbezugsgenehmigung. An katalogisierten Gebäuden reicht eine Mitteilung nie.

Zu welchen Zeiten darf in Palma gebaut werden?

Laute Arbeiten erlaubt die Lärmschutzverordnung von Palma an Werktagen zwischen 9 und 20 Uhr. In ausgewiesenen Zonen mit viel Tourismus gilt vom 1. Mai bis 30. Oktober ein engeres Fenster von 11 bis 19 Uhr. An Sonn- und Feiertagen sind laute Arbeiten nicht erlaubt.

Was gilt in der Altstadt von Palma?

Die Altstadt steht seit 1964 als historisches Ensemble unter Schutz. Für Arbeiten dort und an katalogisierten Gebäuden kommen Prüfschritte dazu, je nach Gebäude eine Genehmigung der Denkmalbehörde des Consell de Mallorca oder ein Bericht der städtischen Kommission für Altstadt und Katalog. Welche Regeln für Ihr Gebäude gelten, steht in seinem Katalogblatt.

Ihr nächster Schritt

Schreiben Sie uns ein paar Sätze zu Ihrer Wohnung: Viertel, Fläche, Baujahr, wenn Sie es kennen, und was sich ändern soll. Wir melden uns mit einem Termin für den Projektcheck vor Ort oder per Video.

Was Ihre Sanierung ungefähr kostet, rechnen Sie in zwei Minuten aus. Zum Budget- und Zeitplanrechner.