Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Berlin das Schneller-Bauen-Gesetz: Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt eine Genehmigung nach der Bauordnung als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten nach bestätigter Vollständigkeit der Unterlagen entscheidet. Die Frist beginnt also erst mit dieser Bestätigung, das Datum der Einreichung zählt dafür nicht. Wir erstellen Bauanträge als Teil unserer Architekturleistung in Berlin selbst. Für uns heißt die Neuregelung vor allem: Wie lange ein Verfahren dauert, hängt jetzt noch stärker von der Qualität des Bauantrags ab.

Über die Novelle wird viel geschrieben, meist in Verwaltungssprache. Dieser Beitrag behandelt nur, was sich 2026 geändert hat und was das für die Planung eines konkreten Vorhabens bedeutet. Wie eine Sanierung im Berliner Altbau grundsätzlich abläuft, welche Genehmigungen im Bestand eine Rolle spielen und wann Denkmal- und Milieuschutz greifen, steht im Grundlagenbeitrag Altbausanierung in Berlin: Genehmigungen und Ablauf. Es hilft, ihn zuerst zu lesen.

Was sich zum 1. Januar 2026 geändert hat

Die Novelle der Berliner Bauordnung bringt vier Änderungen. Jede für sich klingt technisch, zusammen verändern sie den zeitlichen Ablauf eines Genehmigungsverfahrens.

  • Genehmigungsfiktion. Im vereinfachten Verfahren gilt die Genehmigung laut Bauordnung als erteilt, wenn die Behörde nicht binnen drei Monaten nach bestätigter Vollständigkeit entscheidet. Schweigt die Behörde, gilt das also als Zustimmung.
  • Vollständigkeitsprüfung mit Frist. Die Behörde hat laut Gesetz höchstens 14 Werktage, um zu prüfen, ob ein Antrag vollständig ist. Dieser erste Schritt konnte früher unbestimmt lange dauern.
  • Parallelprüfung. Die beteiligten Stellen prüfen gleichzeitig statt nacheinander. Bisher konnte ein Antrag von Stelle zu Stelle wandern und an jeder Station wieder liegen bleiben.
  • Digitale Einreichungspflicht. Bauanträge müssen digital eingereicht werden. Damit sind Eingang, Vollständigkeit und Fristlauf an einer Stelle dokumentiert und nachvollziehbar.

Als Ziel nennt der Gesetzgeber eine durchschnittliche Bearbeitungsdauer von drei bis sechs Monaten statt der bisher oft genannten zwölf bis vierundzwanzig Monate. Das ist eine politische Zielgröße. Für Ihr Vorhaben garantiert sie nichts, und so planen wir auch.

Was die Genehmigungsfiktion praktisch bedeutet

Bisher konnte niemand seriös sagen, wie lange ein Verfahren dauert, weil ein Antrag ohne Entscheidung theoretisch beliebig lange liegen konnte. Jetzt gibt es einen Endpunkt: Ab bestätigter Vollständigkeit läuft eine feste Frist, und wenn sie verstreicht, gilt die Genehmigung als erteilt.

Für die Projektplanung hilft das, weil die Genehmigung jetzt in einem absehbaren Zeitfenster liegt. Sie können einen Bauzeitenplan darauf aufbauen, Handwerker für einen realistischen Zeitraum anfragen und eine Zwischenmiete oder einen Auszug planen.

Drei Missverständnisse zur Genehmigungsfiktion

Manche Bauherren lesen die Neuregelung schon jetzt so, als sei die Genehmigung nach drei Monaten sicher. Das stimmt aus drei Gründen nicht.

Erstens läuft die Frist erst ab bestätigter Vollständigkeit. Geht ein Antrag unvollständig ein, fordert die Behörde Unterlagen nach, und die Frist beginnt nicht. Wer nachreicht, prüfen lässt und wieder nachreicht, verliert so weiter Monate, auch unter der neuen Regel.

Zweitens gilt die Regel für das vereinfachte Verfahren. Nicht jedes Vorhaben läuft dort, und je nach Bezirk und Vorhaben können weitere Verfahren, Beteiligungen oder Sondertatbestände mit eigenen Regeln hinzukommen. Welche davon für Ihr Objekt gelten, sollte vor dem Antrag geklärt sein.

Drittens ersetzt die Baugenehmigung keine anderen Zustimmungen. Denkmalrechtliche Genehmigungen, Erhaltungs- und Milieuschutzverfahren, Nachbarzustimmungen oder die Zustimmung einer Eigentümergemeinschaft haben eigene Regeln und eigene Fristen. Fehlt eine davon, hilft auch eine schnelle Baugenehmigung wenig.

Welche Vorhaben eine Genehmigung brauchen

Daran hat die Novelle nichts geändert. Als grobe Orientierung gilt weiterhin: Solange Sie die Substanz nicht wesentlich verändern, die Fläche nicht vergrößern und nicht in die Statik eingreifen, bleiben viele Arbeiten in der Regel verfahrensfrei. Sobald tragende Bauteile, die Fassade, die Kubatur oder die Nutzung betroffen sind, ist in der Regel ein Verfahren erforderlich.

Eine genauere Liste geben wir bewusst nicht, weil die Abgrenzung vom Einzelfall, vom Bestand und vom Bezirk abhängt. Ausführlich, mit Denkmalschutz, Milieuschutz und den typischen Altbaufragen, steht das im Grundlagenbeitrag zu Genehmigungen und Ablauf. Bei konkreten Vorhaben klären wir die Genehmigungsfähigkeit vorab, in unklaren Fällen über einen Bauvorbescheid.

Wie viel Zeit eine schnellere Genehmigung im Projekt spart

Eine schnellere Genehmigung verkürzt das Gesamtprojekt nur zum Teil, weil sie einer von mehreren Schritten ist. Vor ihr liegen Bestandsaufnahme, Entwurf und Ausführungsplanung, nach ihr Vergabe und Bau. Projekte mit vollem Leistungsumfang dauern bei uns typischerweise sechs bis zwölf Monate einschließlich Planung und Bau. Die reine Bauphase einer Komplettsanierung beginnt bei vier bis sechs Monaten und kann länger laufen. Das sind Erfahrungswerte unseres Studios und typische Spannen, keine Zusage. Ein Teil des Tempos ist außerdem eine Budgetfrage, weil manche Gewerke schneller verfügbar sind, wenn man dafür bezahlt.

Die Novelle macht ein Projekt vor allem besser planbar. In der Praxis ist ein Zeitfenster, das man benennen kann, oft mehr wert als ein Monat weniger Wartezeit. Wie sich die Kosten eines solchen Projekts auf die einzelnen Posten verteilen, beschreiben wir in Was kostet eine Altbausanierung in Berlin.

Verfahrensschritt Frist oder Regel seit 2026 Was Sie tun können
Vorklärung der Genehmigungsfähigkeit Nicht geregelt, dem Antrag vorgelagert Früh klären lassen, in unklaren Fällen erst einen Bauvorbescheid einholen
Einreichung des Bauantrags Digitale Einreichung ist Pflicht Vollständigkeit vor Geschwindigkeit, Fachplaner vorher einbinden
Vollständigkeitsprüfung Laut Bauordnung höchstens 14 Werktage Auf die Bestätigung achten, erst mit ihr beginnt die Frist
Nachforderung von Unterlagen Verzögert den Fristbeginn In einer Runde vollständig beantworten
Entscheidung im vereinfachten Verfahren Genehmigungsfiktion nach drei Monaten ab bestätigter Vollständigkeit Fristlauf dokumentieren und den Bauzeitenplan darauf aufsetzen
Prüfung durch beteiligte Stellen Parallel statt nacheinander Fachbeiträge gleichzeitig bereitstellen, nicht gestaffelt
Weitere Zustimmungen Eigene Verfahren, je nach Bezirk und Vorhaben Parallel beantragen, damit am Ende keine Zustimmung fehlt

Wie wir Bauanträge vorbereiten

An unserer Arbeitsweise hat die Novelle nichts geändert, sie zählt jetzt nur mehr. Wir planen von Anfang an genehmigungsfähig. Die Fragen, die die Behörde stellen wird, beantworten wir schon im Entwurf, damit sie nicht später als Nachforderung zurückkommen.

Wir reichen lieber zwei Wochen später ein, dafür vollständig. Unter der neuen Regel ist ein solcher Antrag schneller durch als einer, der früh eingeht und dann in Nachforderungen hängen bleibt.

Vor der Einreichung stimmen wir uns mit den Fachplanern ab. An den Beiträgen zu Statik, Brandschutz und Haustechnik hängen Anträge erfahrungsgemäß am häufigsten fest. Wir sorgen dafür, dass alle zur selben Zeit vorliegen, denn die Behörden prüfen jetzt parallel. Wie wir Planung und Ausführung insgesamt organisieren, lesen Sie unter Architektur und Sanierung.

Haben Sie auch ein Haus auf Mallorca? Dort gelten andere Verfahren und Fristen, die wir im Artikel Baugenehmigung auf Mallorca erklären. Auf der Insel planen wir von unserem Studio in Palma aus als Architekt auf Mallorca.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Baugenehmigung in Berlin?

Seit Januar 2026 gilt im vereinfachten Verfahren laut Berliner Bauordnung eine Frist von drei Monaten ab bestätigter Vollständigkeit der Unterlagen. Läuft sie ohne Entscheidung ab, gilt die Genehmigung als erteilt. Davor liegt die Vollständigkeitsprüfung, für die das Gesetz höchstens 14 Werktage vorsieht. Als Ziel nennt der Gesetzgeber eine durchschnittliche Bearbeitungsdauer von drei bis sechs Monaten statt der bisher oft genannten zwölf bis vierundzwanzig. Wie lange es in Ihrem Fall dauert, hängt vom Bezirk und vom Vorhaben ab, vor allem aber davon, wie vollständig der Antrag eingeht.

Was ist die Genehmigungsfiktion?

Die Genehmigungsfiktion bedeutet, dass eine Baugenehmigung als erteilt gilt, wenn die Behörde innerhalb der gesetzlichen Frist nicht entscheidet. In Berlin gilt sie seit dem 1. Januar 2026 im vereinfachten Verfahren mit einer Frist von drei Monaten nach bestätigter Vollständigkeit. Schweigt die Behörde, gilt das also als Zustimmung. Andere erforderliche Zustimmungen ersetzt die Fiktion allerdings nicht, und eine Planung, die gegen Vorschriften verstößt, wird durch sie nicht zulässig.

Gilt die Drei-Monats-Frist für jeden Bauantrag?

Nein. Die Fiktion gilt laut Bauordnung im vereinfachten Genehmigungsverfahren. Nicht jedes Vorhaben wird dort behandelt, und je nach Bezirk und Vorhaben können weitere Verfahren, Beteiligungen oder Sonderfälle greifen, die eigenen Regeln und eigenen Fristen folgen. Ob Ihr Vorhaben im vereinfachten Verfahren läuft, sollten Sie vor der Einreichung klären, weil der gesamte Zeitplan davon abhängt.

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?

Dann beginnt die Drei-Monats-Frist nicht. Sie startet erst mit der bestätigten Vollständigkeit, und ein unvollständiger Antrag löst stattdessen eine Nachforderung aus. Jede Runde aus Nachreichen und erneutem Prüfen kostet Zeit, die keine gesetzliche Frist zurückholt. Auf die Dauer haben Bauherren deshalb vor allem über die Qualität der Unterlagen Einfluss. Ein früheres Absendedatum bringt wenig.

Ihr Vorhaben in Berlin

Wenn Sie 2026 in Berlin bauen oder sanieren, planen wir Ihr Vorhaben so, dass der Antrag beim ersten Mal vollständig ist, und begleiten Sie von der Vorklärung bis zur Bauleitung. Sprechen Sie uns an. Wir sehen uns Ihr Objekt an und sagen Ihnen, welches Verfahren infrage kommt und welcher Zeitrahmen realistisch ist. Kontakt aufnehmen.

Was Ihr eigenes Vorhaben ungefähr kostet, rechnen Sie in zwei Minuten aus. Budget ermitteln →