Viele Berliner Altbauwohnungen haben Gründerzeitfassaden, hohe Decken mit Stuck, Flügeltüren, Fischgrätparkett und Räume, die in einer Flucht hintereinander liegen, die typische Enfilade. Wer eine solche Wohnung sanieren will, hat es mit mehreren Regelwerken gleichzeitig zu tun: Denkmalschutz, Milieuschutz, Brandschutz und die Berliner Bauordnung.

Hier steht, welche Genehmigungen Sie tatsächlich brauchen, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen sollten und welcher Fehler am meisten Geld kostet. Grundlage ist, was wir bei der Sanierung Berliner Altbauten regelmäßig erleben. Eine Rechtsberatung ersetzt der Text nicht.

Welche Arbeiten ohne Baugenehmigung möglich sind

Viele Arbeiten im Altbau sind verfahrensfrei. Als Faustregel gilt: Solange Sie die Wohnfläche nicht vergrößern und die Bausubstanz nicht wesentlich verändern, brauchen Sie meist keine Baugenehmigung. Dazu zählen in der Regel Malerarbeiten, neue Bodenbeläge und die Erneuerung von Bad oder Küche, solange der Grundriss bleibt.

Eine Genehmigung brauchen Sie, sobald Sie in die Statik eingreifen. Wanddurchbrüche, das Entfernen tragender Wände, Änderungen an der Fassade, größere Fenster oder ein neuer Balkon müssen von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden.

Was sich ändert, wenn Ihr Haus unter Denkmalschutz steht

In Berlin stehen rund 14.500 Bauwerke unter Denkmalschutz. Gehört Ihr Haus dazu, braucht grundsätzlich jede bauliche Veränderung, die das Erscheinungsbild oder die Substanz betrifft, eine denkmalrechtliche Genehmigung. Sie kommt vom Bezirksamt, das sich dafür mit dem Landesdenkmalamt abstimmt.

Ausgenommen sein können reine Instandhaltungsarbeiten mit denselben Materialien, also gleicher Putz und gleiche Farbe. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie formlos beim Bezirksamt nach.

Eine Denkmalsanierung kostet erfahrungsgemäß 20 bis 50 Prozent mehr als eine vergleichbare Sanierung ohne Denkmalschutz. Das Geld geht in Materialien wie historische Ziegel, Kalkputz oder Holzfenster, in aufwändigere Handwerkstechniken und in mehr Planung.

Ob Denkmalschutz oder Milieuschutz greift, klären wir vor dem ersten Entwurf.

Milieuschutz: wann Sie eine zusätzliche Genehmigung brauchen

Viele gefragte Berliner Viertel sind soziale Erhaltungsgebiete, kurz Milieuschutzgebiete. Dort brauchen bestimmte Modernisierungen ein Negativzeugnis oder eine Genehmigung. Damit soll verhindert werden, dass die bisherigen Bewohner verdrängt werden. Seit Anfang 2026 gelten in diesen Gebieten strengere Regeln. Wenn Sie den Grundriss ändern, Wohnungen zusammenlegen oder hochwertig modernisieren wollen, prüfen Sie das früh.

Was wir im Altbau vor der Planung prüfen

Holzbalkendecken sind im Berliner Altbau der heikle Punkt für Brandschutz und Statik. Vor jeder größeren Sanierung steht deshalb eine Bestandsaufnahme: Wir prüfen auf Hausschwamm und auf morsche Balkenköpfe in den Deckenauflagern. Dazu kommen die typischen Kastendoppelfenster. Energetisch sind sie oft besser als ihr Ruf, und häufig lassen sie sich behutsam ertüchtigen, statt sie auszutauschen.

Erst die Genehmigungen klären, dann die Handwerker beauftragen

Den mit Abstand häufigsten Fehler sehen wir bei Berliner Bauherren immer wieder: Sie beauftragen zuerst die Handwerker und klären danach die Genehmigungen. Greift das Bauamt dann mitten im Projekt ein, steht die Baustelle still, und das wird teuer.

Wir gehen umgekehrt vor. Zuerst klären wir, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist, in unklaren Fällen über einen Bauvorbescheid. Danach plant ein Architekt, die nötigen Anträge werden eingereicht, und gebaut wird erst, wenn sie bewilligt sind.

Was CARLO Design bei einer Altbausanierung übernimmt

Unser Studio in Berlin Mitte kennt die Gründerzeitbauten und die Abläufe in den Bezirksämtern. Wir übernehmen die Planung, koordinieren die Fachplaner für Statik und Brandschutz, kümmern uns um die Genehmigungen und führen die Bauleitung. Sie haben dabei einen festen Ansprechpartner.

Wenn Sie einen Berliner Altbau sanieren möchten, laden wir Sie zu einem unverbindlichen Erstgespräch ein. Wir sehen uns Ihre Wohnung an und sagen Ihnen, was dort möglich ist.

Wenn Sie auch auf Mallorca ein Haus renovieren möchten: Unser Studio in Palma übernimmt dort dieselben Aufgaben, zusammen mit einem im Colegio eingetragenen Architekten. Mehr dazu unter Architekt auf Mallorca und Innenarchitektur auf Mallorca.

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