Diese grobe Spanne gilt für die Vollsanierung einer Wohnung oder eines Hauses, also neue Haustechnik, neue Bäder, überarbeitete Oberflächen und in der Regel Eingriffe in den Grundriss. Wo ein konkretes Projekt in dieser Spanne landet, hängt vor allem vom Zustand der Substanz ab, davon, wie tief eingegriffen wird, und vom Ausstattungsniveau.

Wir nennen diese Zahl zuerst, weil sie die einzige ist, die sich ohne Kenntnis Ihrer Wohnung seriös angeben lässt. Der Rest des Textes erklärt, warum die Spanne so breit ist und was Ihr Projekt nach oben oder unten verschiebt. Wir schreiben das als Planer für Sanierung in Berlin und auf Mallorca: Wir lesen die Angebote der Gewerke und verantworten Bauabläufe. Ein Festpreispaket bieten wir nicht an.

Was in den 1.500 bis 3.000 € pro Quadratmeter enthalten ist

Die 1.500 bis 3.000 € pro Quadratmeter (Stand 2026, grobe Spanne) beziehen sich auf eine Komplettsanierung. Damit meinen wir ein Projekt, bei dem die Wohnung zurückgebaut wird, bis die tragende Substanz und der Rohboden sichtbar sind. Elektrik und Sanitärleitungen werden erneuert, Bäder komplett neu aufgebaut, Böden aufgenommen und neu hergestellt, Wände geöffnet oder gestellt, Türen und Oberflächen überarbeitet oder ersetzt. Danach entspricht die Wohnung technisch dem heutigen Stand, und ihre Lebensdauer beginnt von vorn.

Schönheitsreparaturen fallen nicht darunter. Wenn Leitungen, Bad und Grundriss bleiben und nur Wände gestrichen, Böden abgeschliffen und einzelne Elemente getauscht werden, liegen die Kosten in einer ganz anderen Größenordnung. Dafür nennen wir bewusst keine eigene Spanne, weil solche Arbeiten so stark vom Einzelfall abhängen, dass jede Pauschalzahl in die Irre führt. Teurer wird es, sobald die erste Leitung angefasst oder die erste Wand geöffnet wird. Ab diesem Punkt rechnen wir wie bei einer Komplettsanierung, auch wenn der Umfang zunächst kleiner wirkte.

Dazwischen liegt die Teilsanierung. Sie erneuert nur einzelne Bereiche vollständig, typischerweise Bad und Küche, und lässt den Rest weitgehend, wie er ist. Sie kostet trotzdem mehr als den entsprechenden Bruchteil einer Vollsanierung, weil Baustelleneinrichtung, Staubschutz, Koordination und die Anschlüsse an den Bestand fast unverändert anfallen. Wer ohnehin in mehreren Räumen eingreift, sollte durchrechnen lassen, ob die Vollsanierung pro Quadratmeter günstiger ausfällt.

Warum zwei 120-Quadratmeter-Wohnungen im selben Haus unterschiedlich kosten

Das ist der Fall, den wir am häufigsten erklären. Zwei Wohnungen, gleicher Grundriss, gleiche Etage, gleiches Baujahr, und die Kostenschätzungen liegen weit auseinander. Die Gründe sieht man bei einer Besichtigung nicht.

Die eine Wohnung wurde in den neunziger Jahren einmal saniert, hat brauchbare Steigleitungen und einen Estrich, der bleiben kann. Die andere ist im Originalzustand, mit Stakendecken, alten Gasleitungen, einem Bad, das nachträglich in eine Ecke gestellt wurde, und einem Bodenaufbau, dessen Höhe an keiner Stelle zur geplanten Fußbodenheizung passt. Dieselbe Fläche und dieselbe Adresse, aber zwei sehr unterschiedliche Baustellen.

Dazu kommen die Wünsche der Eigentümer. Eine offene Küche, für die eine nichttragende Wand fällt, ist eine andere Aufgabe als eine offene Küche, für die ein Unterzug in eine tragende Wand eingebaut werden muss. Ob im Altbau eine bodengleiche Dusche möglich ist, hängt vor allem von der Höhe des Bodenaufbaus ab. Deshalb nennen wir eine Zahl erst nach der Bestandsaufnahme.

Die fünf größten Kostentreiber im Altbau

Erstens der Zustand der Substanz, also alles, was hinter Wand und Boden zum Vorschein kommt. Berliner Altbauten sind über hundert Jahre alt und wurden mehrfach umgebaut, oft ohne Dokumentation. Feuchte im Sockelbereich, Hausschwamm, marode Deckenbalken über einem alten Bad, Elektroinstallationen aus drei Epochen übereinander, Schadstoffe in alten Klebern und Anstrichen. Nichts davon ist ungewöhnlich, und mit bloßem Auge findet man es nicht zuverlässig. Deshalb öffnen und prüfen wir kritische Stellen schon früh in der Planungsphase. Überraschungen tauchen dann auf, bevor gebaut wird, und kosten auf der Baustelle keine zusätzliche Zeit.

Zweitens die Haustechnik. Elektrik, Wasser, Abwasser, Heizung, Lüftung und Datenverkabelung sind im Altbau selten in einem Zustand, der eine heutige Nutzung trägt. Die Erneuerung ist teuer, weil sie viel Dreck macht: Schlitze in massives Mauerwerk, Kernbohrungen durch Decken, Abstimmung mit den Steigsträngen des Hauses, die oft der Eigentümergemeinschaft gehören und nicht Ihnen. Am Ende sieht man davon nichts, im Budget ist es trotzdem einer der größten Posten.

Drittens das Bad. Pro Quadratmeter ist es der teuerste Raum, weil dort Abdichtung, Leitungsführung, Fliesenarbeit, Sanitärobjekte, Armaturen, Lüftung und Elektrik auf wenigen Quadratmetern zusammenkommen. Für ein Bad in einer Berliner Altbausanierung rechnen wir mit grob 25.000 bis 60.000 € (Stand 2026, grobe Spanne). Die Spanne entsteht weniger durch die Größe als durch die Entscheidungen: bodengleiche Dusche und Wandeinbauten, Naturstein oder Keramik, Armaturenniveau, freistehende Wanne, Fußbodenheizung, Nischen und Sonderanfertigungen.

Viertens die Frage, wie stark der Grundriss verändert wird. Wer im Altbau Wände versetzt, hat es selten nur mit Abbruch und Neubau zu tun. Sobald tragende Bauteile betroffen sind, kommen Statik, Nachweise, Unterzüge, Abfangungen und in vielen Fällen eine Genehmigung dazu, und diese Arbeiten rücken im Bauablauf ganz nach vorn. Ein Projekt, das den Grundriss weitgehend lässt und ihn an ein oder zwei Stellen öffnet, kostet spürbar weniger als eines, das ihn komplett neu ordnet.

Fünftens das Ausstattungsniveau. Das ist der einzige Faktor, den Sie vollständig selbst bestimmen, und er entscheidet, ob ein Projekt am unteren oder oberen Ende der Spanne liegt: Bodenmaterial, Türen und Zargen, Schreinerarbeiten nach Maß statt Serienmöbel, Armaturen, Beleuchtung, Beschläge. Diese Entscheidungen gehören in die Planung. Solange nichts bestellt ist, lassen sie sich noch ändern.

Was Denkmalschutz und Eigentümergemeinschaft an den Kosten ändern

Steht das Haus unter Denkmalschutz, wird die Sanierung nicht automatisch teuer, Sie können aber weniger frei entscheiden. Fenster, Türen, Stuck, historische Böden und die Fassade müssen abgestimmt werden, oft wird rekonstruiert statt ersetzt, und der Aufwand verlagert sich vom Material auf Handwerk und Planung. Das kostet Zeit, und Zeit kostet auf dem Bau Geld.

In einer Eigentümergemeinschaft ist es ähnlich. Alles, was Gemeinschaftseigentum berührt, also Steigleitungen, Fassade, Fenster, tragende Bauteile und oft die Balkonebene, braucht einen Beschluss. Den Termin dafür bestimmen Sie nicht allein, und er muss im Bauablauf eingeplant werden. Welche Genehmigungen und Abstimmungen im Berliner Altbau tatsächlich anfallen und in welcher Reihenfolge, haben wir in Altbausanierung in Berlin: Genehmigungen und Ablauf beschrieben.

Wie die Bauzeit das Budget beeinflusst

Für ein Gesamtprojekt rechnen wir typischerweise mit 6 bis 12 Monaten inklusive Planung und Bau (Stand 2026, grobe Spanne). Manche Projekte gehen schneller, manche dauern länger, deshalb nennen wir eine Spanne und keine Zusage. Die reine Bauphase einer Komplettsanierung beginnt bei 4 bis 6 Monaten und kann länger dauern.

Tempo ist zum Teil eine Budgetfrage: Manche Bauunternehmen arbeiten schneller und verlangen dafür mehr. Wer einen festen Einzugstermin hat, bezahlt die Termintreue mit. Das sollte von Anfang an offen in der Kalkulation stehen. Umgekehrt kostet auch Verzögerung Geld, wenn parallel Miete läuft oder ein Zwischenlager bezahlt wird.

Dazu kommt die Planung. Entscheidungen, die erst während der Bauphase fallen oder dort geändert werden, kosten mehr als dieselben Entscheidungen drei Monate früher, weil sie Nachträge, Wartezeiten und Umbestellungen auslösen. Am wirksamsten halten Sie die Kosten im Rahmen, wenn die Planung vor Baubeginn fertig ist.

Die vier häufigsten Gründe, warum Budgets überschritten werden

Eine teure Armatur ist nach unserer Erfahrung selten der Grund. Budgets werden an vier Stellen überschritten.

Erstens durch unvollständige Angebote. Ein Angebot, das günstig aussieht, weil Positionen fehlen, wird über Nachträge teuer, und das merkt man erst, wenn die Baustelle läuft. Woran Sie das vorher erkennen, steht in Handwerkerangebote vergleichen: Warnsignale erkennen.

Zweitens durch den Bestand, wenn vorher nichts geöffnet wurde und die Schätzung auf Annahmen beruht. Drittens durch Änderungen während des Baus, wenn sich viele kleine Wünsche zu einer großen Summe addieren. Viertens durch die Trennung von Bau und Ausstattung: Küche, Möbel, Leuchten, Vorhänge und Elektrogeräte werden oft getrennt betrachtet und fehlen im Baubudget, obwohl sie bezahlt werden müssen. Wir führen sie deshalb von Anfang an in derselben Aufstellung.

Kostentreiber im Überblick

Die folgende Übersicht zeigt, woran die Spanne hängt und welche Entscheidung an der jeweiligen Stelle typischerweise ansteht. Eine Kalkulation ersetzt sie nicht. Sie zeigt aber, an welchen Stellen Sie die Kosten in Ihrem Projekt beeinflussen können.

Kostentreiber Wirkt sich aus auf Typische Entscheidung
Zustand der Substanz Rückbauumfang, Statik, Trockenbau, Terminplan, Risiko von Nachträgen Öffnungen und Prüfungen vor der Kalkulation oder Kalkulation auf Annahmen
Haustechnik Elektrik, Wasser, Abwasser, Heizung, Lüftung, Abstimmung mit den Steigsträngen Vollständige Erneuerung oder Weiterverwendung vorhandener Leitungen
Bad Höchste Kosten pro Quadratmeter im ganzen Projekt Anzahl der Bäder, bodengleiche Dusche, Materialien, Armaturenniveau
Eingriffstiefe Grundriss Statik, Nachweise, Genehmigungen, Reihenfolge und Dauer der Bauphase Bestand weitgehend erhalten und gezielt öffnen oder Grundriss neu ordnen
Ausstattungsniveau Position innerhalb der Spanne, Anteil der Schreiner- und Sonderleistungen Serie oder Maßanfertigung, Naturmaterial oder Alternative
Denkmalschutz und WEG Entscheidungsspielraum, Abstimmungsaufwand, Termine im Ablauf Rekonstruktion statt Ersatz, Beschlüsse früh einholen
Zeit und Termindruck Preisniveau der Bauleistung, Nachträge, Doppelkosten während der Bauzeit Festen Einzugstermin bezahlen oder den Ablauf ruhiger takten

Wie wir die Kostenschätzung erstellen

Bei uns bekommen Sie eine Zahl, bevor Sie sich verpflichten. Zuerst kommt die Bestandsaufnahme vor Ort: Aufmaß, Zustand, Haustechnik, Bodenaufbau und die Stellen, an denen wir Öffnungen empfehlen. Danach klären wir den Umfang: welche Bereiche vollständig erneuert werden, wo der Grundriss angefasst wird und welches Ausstattungsniveau Sie meinen, wenn Sie sagen, es soll hochwertig werden.

Auf dieser Grundlage erstellen wir eine Kostenschätzung mit unserem eigenen Handwerkernetzwerk, also mit Betrieben, mit denen wir seit Jahren in Berlin bauen und deren Preisniveau wir kennen. Die Zahl stammt damit aus Angeboten für vergleichbare Leistungen. Ein Rechner im Internet arbeitet dagegen mit Durchschnittswerten. Bau und Ausstattung stehen in einer Aufstellung, sodass Sie die Gesamtsumme sehen und nicht nur den Bauteil.

Diese Schätzung bekommen Sie, bevor Sie sich zu einer Planung verpflichten. Dafür gibt es den CARLO Design Projektcheck: Sie kennen Umfang, Zeitrahmen und Größenordnung der Kosten, bevor Sie entscheiden. Wie wir die Sanierung danach planen und auf der Baustelle führen, beschreiben wir auf unserer Seite zur Sanierung.

Häufige Fragen

Was kostet eine Altbausanierung pro Quadratmeter?

Für eine Komplettsanierung im Berliner Altbau rechnen wir mit grob 1.500 bis 3.000 € pro Quadratmeter (Stand 2026, grobe Spanne). Der untere Bereich gilt für Wohnungen in brauchbarem Zustand, mit weitgehend erhaltenem Grundriss und zurückhaltender Ausstattung. Der obere Bereich gilt, wenn die Substanz umfangreich saniert werden muss, der Grundriss neu geordnet wird, mehrere Bäder entstehen und Maßanfertigungen einen großen Anteil ausmachen. Eine belastbare Zahl für Ihre Wohnung ergibt sich erst nach einer Bestandsaufnahme.

Wie lange dauert eine Komplettsanierung?

Für ein Gesamtprojekt inklusive Planung und Bau rechnen wir typischerweise mit 6 bis 12 Monaten (Stand 2026, grobe Spanne). Die reine Bauphase einer Komplettsanierung beginnt bei 4 bis 6 Monaten und kann länger laufen. Ausnahmen gibt es in beide Richtungen, deshalb nennen wir eine Spanne und keine Zusage. Ein Teil der Dauer ist zudem eine Budgetfrage, weil manche Bauunternehmen schneller arbeiten und dafür mehr verlangen.

Was ist der teuerste Teil einer Sanierung?

Gemessen pro Quadratmeter ist es das Bad, weil Abdichtung, Leitungen, Fliesenarbeit, Sanitärobjekte und Elektrik auf kleiner Fläche zusammenkommen. Für ein Bad rechnen wir mit grob 25.000 bis 60.000 € (Stand 2026, grobe Spanne). Gemessen an der Gesamtsumme ist es meist die Haustechnik, also die vollständige Erneuerung von Elektrik, Wasser, Abwasser und Heizung. Im fertigen Raum sieht man sie nicht, im Budget ist sie trotzdem einer der größten Posten.

Kann man während der Sanierung in der Wohnung wohnen?

Bei einer Komplettsanierung raten wir davon ab. Sobald Leitungen, Bad und Böden erneuert werden, fehlen über längere Zeit Wasser, Strom und Heizung, und Staub und Lärm lassen sich auf einer solchen Baustelle nicht auf einzelne Räume begrenzen. Außerdem verlangsamt eine bewohnte Wohnung den Bauablauf, weil die Gewerke nicht parallel arbeiten können. Bei einer klar abgegrenzten Teilsanierung, etwa einem einzelnen Bad in einer Wohnung mit zweitem Bad, ist Wohnen während der Arbeiten dagegen häufig möglich. Klären Sie das in der Planung, denn eine Zwischenmiete gehört ins Budget.

Ihr nächster Schritt

Wo Ihre Wohnung in dieser Spanne liegt, lässt sich nur am Bestand selbst beurteilen. Nach einem Gespräch und einem Termin vor Ort erhalten Sie von uns eine realistische Kostenschätzung, gerechnet mit unserem Handwerkernetzwerk, bevor Sie sich zu etwas verpflichten. Sprechen Sie uns an, wir sehen uns Ihren Altbau an.