Eine Renovierung auf Mallorca dauert mit Planung typischerweise 6 bis 12 Monate. Die Bauphase einer Komplettsanierung allein beginnt bei 4 bis 6 Monaten und kann länger laufen. Wo Ihr Projekt in dieser Spanne landet, hängt vor allem davon ab, welche Genehmigung die Arbeiten brauchen, in welcher Gemeinde das Haus liegt und wie schnell auf der Baustelle entschieden wird, auch wenn Sie selbst nicht auf der Insel sind.

Wie sich die Zeit bei einer Renovierung aufteilt

Ein Projekt läuft in vier Abschnitten. Zuerst klären wir den Bestand und was auf dem Grundstück erlaubt ist, dann folgen Entwurf und, wenn nötig, das Projekt für die Genehmigung. Danach kommt das Verfahren bei der Gemeinde, dann die Bauphase und zum Schluss die Abnahme, in Palma nach größeren Arbeiten mit der Erstbezugsgenehmigung.

Wie lange die Planung dauert, hängt vom Umfang ab und davon, wie viel über das Haus schon bekannt ist. Bei einer Finca muss oft zuerst geklärt werden, welche Anbauten und Nebengebäude überhaupt im Register stehen. Das erst nach dem Kauf oder nach dem Entwurf zu erfahren, ist der häufigste Grund dafür, dass ein Projekt neu geplant werden muss, und das kostet Geld und Monate.

Welche Genehmigung Sie brauchen und wie lange sie dauert

Für einfache Arbeiten ohne Architektenprojekt reicht eine Mitteilung an die Gemeinde, die comunicación previa. In Palma dürfen neue Böden, Malerarbeiten oder der Austausch von Küche und Bad ohne Änderung des Grundrisses am Tag nach der Einreichung beginnen. Arbeiten an nichttragenden Wänden, an der äußeren Gestaltung oder an Solaranlagen brauchen die Unterschrift eines Technikers, und Sie dürfen erst 15 Kalendertage nach der Einreichung anfangen. Für die Ausführung haben Sie danach höchstens zwei Jahre Zeit.

Die Mitteilung reicht nicht mehr, sobald tragende Teile betroffen sind, angebaut wird, sich die Nutzung ändert oder mehr als 60 Prozent der Grundrissfläche umgebaut werden. Dann brauchen Sie eine Baugenehmigung, die licencia urbanística, und dafür ein Projekt, das bei Wohngebäuden ein Architekt auf Mallorca verfasst. Die Stadt Palma muss innerhalb von drei Monaten entscheiden, gerechnet ab dem Tag, an dem die Unterlagen vollständig sind. Fordert sie Unterlagen nach, steht die Frist still, und in der Praxis dauert es häufig länger. Den Baubeginn müssen Sie der Gemeinde mindestens zehn Tage vorher anzeigen.

Liegt das Haus in einem Naturschutzgebiet, etwa in Teilen der Serra de Tramuntana, muss vor der Lizenz die Naturschutzbehörde einen Bericht abgeben. Sie hat dafür zwei Monate ab vollständiger Akte, und ein ungünstiger Bericht ist bindend. Bei einer Wohnung kommt die Eigentümergemeinschaft hinzu: Sie muss vorher informiert werden und zustimmen, sobald Struktur, Fassade oder gemeinsame Teile des Gebäudes berührt sind. Einzelheiten stehen in unseren Texten zur Baugenehmigung auf Mallorca und zur Sanierung einer Wohnung in Palma.

Was eine Renovierung auf Mallorca verlängert

  • Unvollständige Unterlagen. Die Frist der Gemeinde beginnt erst, wenn alles vorliegt, und nicht mit der ersten Abgabe. Jede Nachforderung hält die Uhr an.
  • Ungeklärter Bestand. Nicht registrierte Anbauten oder umgenutzte Nebengebäude zwingen zur Umplanung, wenn sie erst spät auffallen.
  • Späte Entscheidung in der Saison. Die Verfügbarkeit der Firmen hängt auf Mallorca stark von der Saison ab. Mit einem Jahr Vorlauf bekommen Sie bessere Bedingungen, wer erst im Frühjahr entscheidet, zahlt mehr oder wartet.
  • Zufahrt und Logistik. Bei einer Finca mit schmalem Feldweg werden Lieferungen geteilt und Maschinen eingeschränkt, und jeder Arbeitsschritt dauert länger.
  • Offene Fragen ohne Antwort. Wartet eine Frage auf einen Eigentümer in einer anderen Zeitzone, wechseln die Gewerke auf eine andere Baustelle, und der Rhythmus ist weg.
  • Änderungen nach Baubeginn. Was auf der Baustelle neu entschieden wird, verschiebt die Reihenfolge der Gewerke und oft auch die Lieferungen.

Welche Lärmregeln im Sommer gelten

Mehrere Gemeinden schränken laute Arbeiten in der Saison ein, und das wirkt sich direkt auf den Zeitplan aus. In Palma sind laute Arbeiten an Werktagen von 9 bis 20 Uhr erlaubt, in ausgewiesenen Tourismuszonen vom 1. Mai bis 30. Oktober nur von 11 bis 19 Uhr und nie an Sonn- und Feiertagen. Calvià begrenzt die Arbeitszeit in Zonen mit vielen Touristen im Mai, Juni, September und Oktober auf 9.30 bis 13.30 Uhr, im Juli und August auf 10.30 bis 13 Uhr, jeweils montags bis freitags, wenn die Lärmgrenzwerte überschritten werden. In Deià dürfen Presslufthämmer, Bagger, Betonmischer und Sägen von Mai bis Oktober nur werktags von 10 bis 13 und von 16 bis 18 Uhr laufen. In Sóller sind Abbruchhämmer im Juli und August sowie in der Woche um Ostern nicht erlaubt.

Laute Arbeiten wie Rückbau und Durchbrüche legen wir deshalb, wo es geht, in die Monate außerhalb der Saison. Ausbau, Schreinerarbeiten und Oberflächen sind leiser und lassen sich auch im Sommer gut erledigen.

Wie Sie Zeit gewinnen

Am meisten Zeit gewinnen Sie vor dem ersten Arbeitstag. Ein Projekt, bei dem der Genehmigungsweg von der ersten Skizze an mitgeplant wird, startet meist pünktlich. Wird zuerst entworfen und erst danach an die Regeln angepasst, zahlen Sie doppelt, mit Planungsaufwand und mit einer verlorenen Bausaison. Dazu gehört, den rechtlichen Bestand früh zu klären, die Unterlagen vollständig einzureichen und die Firmen mit Vorlauf zu binden.

Tempo lässt sich zum Teil kaufen, weil manche Firmen schneller zu einem höheren Preis arbeiten. Die Fristen der Behörden lassen sich nicht kaufen. Auf der Baustelle hilft vor allem eine verantwortliche Stelle vor Ort, die Entscheidungen vorbereitet und gesammelt zu festen Terminen vorlegt. Was auf der Baustelle sofort eine Antwort braucht, bekommen Sie mit unserer Empfehlung am selben Tag. Wie das funktioniert, wenn Sie im Ausland leben, steht in Renovieren auf Mallorca aus der Ferne.

Wie wir bei CARLO Design den Zeitplan aufstellen

Am Anfang steht der Projektcheck, vor Ort oder per Video. Wir klären, was auf dem Grundstück genehmigungsfähig ist, welches Verfahren gilt und wie lange es in Ihrer Gemeinde voraussichtlich dauert. Das Projekt für die Genehmigung erstellen wir mit einem im Colegio eingetragenen Architekten, mit dem wir seit Jahren zusammenarbeiten. Daraus entsteht ein Zeitplan, der Genehmigung, Saison und Lieferungen schon enthält.

Während der Bauphase sind wir jede Woche auf der Baustelle, koordinieren die Gewerke und schicken Ihnen Berichte mit Fotos, auf Deutsch, Englisch oder Spanisch. Mehr dazu auf den Seiten Projektmanagement auf Mallorca, Bauleitung und Innenarchitektur auf Mallorca.

FAQ

Wie lange dauert eine Komplettsanierung auf Mallorca?

Ein Gesamtprojekt dauert mit Planung und Bau typischerweise 6 bis 12 Monate. Die Bauphase allein beginnt bei 4 bis 6 Monaten und kann länger laufen. Davor liegt das Genehmigungsverfahren, das von der Gemeinde und vom Umfang der Arbeiten abhängt. Das sind typische Spannen aus unseren Projekten, keine Zusagen.

Wie lange wartet man in Palma auf eine Baugenehmigung?

Die Stadt muss innerhalb von drei Monaten entscheiden, gerechnet ab dem Tag, an dem die Unterlagen vollständig sind. Fordert sie Unterlagen nach, steht die Frist still, und in der Praxis dauert es häufig länger. Liegt das Grundstück in einem Naturschutzgebiet, kommt ein Bericht der Naturschutzbehörde hinzu, für den sie zwei Monate ab vollständiger Akte hat.

Darf ich nach einer Mitteilung an die Gemeinde sofort anfangen?

In Palma dürfen einfache Arbeiten wie neue Böden, Malerarbeiten oder der Austausch von Küche und Bad ohne Änderung des Grundrisses am Tag nach der Einreichung beginnen. Arbeiten, für die ein Techniker unterschreiben muss, etwa an nichttragenden Wänden, dürfen erst 15 Kalendertage nach der Einreichung beginnen. Für die Ausführung haben Sie nach einer Mitteilung höchstens zwei Jahre Zeit.

Kann man auf Mallorca im Sommer bauen?

Ja, aber mehrere Gemeinden schränken laute Arbeiten in der Saison ein. In Palma sind sie in ausgewiesenen Tourismuszonen vom 1. Mai bis 30. Oktober nur von 11 bis 19 Uhr erlaubt. Calvià und Deià haben eigene, engere Zeiten, und in Sóller sind Abbruchhämmer im Juli und August nicht erlaubt. Laute Arbeiten wie den Rückbau planen wir deshalb, wo es geht, außerhalb dieser Monate.

Geht es schneller, wenn ich mehr bezahle?

Zum Teil. Manche Firmen arbeiten schneller zu einem höheren Preis, und mit genug Vorlauf bekommen Sie bessere Bedingungen. Die Fristen der Behörden lassen sich nicht kaufen. Am meisten Zeit gewinnen Sie mit vollständigen Unterlagen und einem Genehmigungsweg, der von der ersten Skizze an mitgeplant ist.

Ihr nächster Schritt

Schreiben Sie uns, was Sie vorhaben, wo das Haus liegt und bis wann Sie fertig sein möchten. Im Projektcheck sagen wir Ihnen, welches Verfahren gilt und welcher Zeitplan realistisch ist.

Kosten und Bauzeit Ihres Vorhabens schätzen Sie in zwei Minuten selbst. Zum Budget- und Zeitplanrechner.