Generalunternehmer oder Architekt mit Bauleitung auf Mallorca: wer passt zu Ihrer Renovierung?

Ein Generalunternehmer passt auf Mallorca, wenn Ihr Vorhaben klar beschrieben ist, Sie einen Vertrag und einen Ansprechpartner wollen und Sie selbst oder jemand Ihres Vertrauens die Baustelle regelmäßig sehen kann. Ein Architekt mit Bauleitung, der die Arbeiten ausschreibt und die Firmen in Ihrem Auftrag überwacht, passt besser, wenn das Haus noch Fragen offenlässt, Sie im Ausland leben oder Ihnen Entwurf und Kontrolle wichtig sind. Beides lässt sich verbinden: Der Architekt plant und überwacht, und eine einzige Baufirma führt alle Arbeiten nach seiner Leistungsbeschreibung aus.

Was das spanische Baurecht in beiden Fällen verlangt

Ob Sie einen Generalunternehmer beauftragen oder nicht, ändert nichts an den Pflichten aus dem spanischen Baugesetz, der Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Braucht Ihr Vorhaben ein Projekt, etwa bei Eingriffen in das Tragwerk, bei Änderungen von Volumen oder Nutzung oder bei einer Gesamtsanierung, muss bei Wohngebäuden ein Architekt das Projekt verfassen und die Bauleitung übernehmen. Für die Leitung der Ausführung kommt ein Arquitecto técnico dazu, in Spanien meist Aparejador genannt. Beide zusammen bilden die dirección facultativa. Einzelheiten zum Verfahren stehen in unserem Text zur Baugenehmigung auf Mallorca.

Für einfache Arbeiten ohne Projekt, etwa neue Böden oder ein Bad ohne Änderung des Grundrisses, reicht eine Mitteilung an die Gemeinde, die comunicación previa, und ein Architekt ist nicht vorgeschrieben. Bei größeren Vorhaben lautet die eigentliche Frage deshalb: Arbeitet der Architekt für Sie oder für die Baufirma?

Wie ein Generalunternehmer auf Mallorca arbeitet

Ein Generalunternehmer, auf Spanisch contratista general oder empresa constructora, übernimmt alle Arbeiten zu einem Preis und gibt Teile davon an Subunternehmer weiter, etwa an Elektriker oder Tischler. Viele Firmen auf der Insel bieten Renovierungen schlüsselfertig an, llave en mano, und bringen für Projekte mit Genehmigung einen Architekten und einen Aparejador mit.

Der Vorteil ist die Einfachheit: ein Vertrag, eine Rechnung und eine Firma, die für das Ganze haftet, nach dem LOE auch für die Arbeit ihrer Subunternehmer. Für klar umrissene Arbeiten, etwa Küche und Bad in einer Wohnung mit gutem Bestand, ist das oft ein vernünftiger Weg, vor allem wenn Sie auf der Insel leben. Der Nachteil: Die Firma prüft sich weitgehend selbst, auch der mitgebrachte Architekt ist Teil ihres Angebots, und ohne zweites Angebot fehlt der Vergleich.

Wie das Modell mit Architekt und Bauleitung arbeitet

Im zweiten Modell beauftragen Sie den Architekten oder ein Planungsstudio direkt, so wie wir als Architekt auf Mallorca arbeiten. Es plant, erstellt eine Leistungsbeschreibung mit Mengen, Materialien und Ausführungsdetails, holt dafür Angebote ein und vergleicht sie. Die Verträge schließen Sie selbst mit den ausführenden Firmen, entweder mit mehreren Gewerken oder mit einer Baufirma für alles. Auf der Baustelle vertritt die Bauleitung Sie gegenüber den Firmen: Sie prüft, ob gebaut wird, was gezeichnet ist, und ob die Rechnungen zur Leistung passen.

Dafür kommt ein Honorar zu den Baukosten. Sie bekommen Angebote auf derselben Grundlage, eine klare Grenze für Nachträge und jemanden vor Ort, der Entscheidungen vorbereitet. Auf Mallorca sind Angebote häufig knapp und beruhen stärker auf mündlichen Absprachen. Wer nicht auf der Insel lebt, braucht deshalb eine schriftliche Grundlage und jemanden, der für ihn hinsieht, wie in Renovieren auf Mallorca aus der Ferne beschrieben.

Was beide Modelle für Kosten und Risiko bedeuten

Ein Festpreis ist nur so fest wie die Beschreibung dahinter. Nach Art. 1593 des spanischen Zivilgesetzbuchs darf eine Firma, die zu einem Pauschalpreis baut, den Preis nicht wegen gestiegener Löhne oder Materialkosten erhöhen, sofern der Vertrag nichts anderes regelt. Mehr verlangen darf sie, wenn sich das Vorhaben ändert und Sie der Änderung zugestimmt haben. Steht im Angebot „Bad komplett“, ist offen, was dazugehört, und jede Klärung auf der Baustelle kann zur Änderung werden.

Bei Mängeln gilt in beiden Modellen das LOE, sobald es um ein Bauvorhaben mit Projekt geht. Ab der Abnahme haften die Beteiligten zehn Jahre für Mängel am Tragwerk und drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit betreffen. Für Mängel an Oberflächen und Ausbau haftet die Baufirma ein Jahr. Beim Generalunternehmer wenden Sie sich mit allem an eine Firma. Bei getrennt beauftragten Firmen ist jede für ihren Teil zuständig, und lässt sich die Ursache keinem Beteiligten zuordnen, haften alle gemeinsam.

Das größte Risiko ist in beiden Fällen, dass niemand prüft, ob das Vereinbarte geliefert wird. Beim Generalunternehmer ist es gebündelt: Gerät die Firma in Verzug, steht die ganze Baustelle. Bei getrennter Vergabe liegt es an den Übergängen zwischen den Gewerken, deren Reihenfolge eine Bauleitung festlegen muss.

Fragen, die Sie vor der Unterschrift stellen sollten

• Auf welcher Planungsunterlage beruht das Angebot, ist es nach Positionen mit Mengen gegliedert, und was ist ausdrücklich nicht enthalten?
• Wer sind Architekt und Aparejador, und wer hat sie beauftragt?
• Wie werden Änderungen bepreist, und brauchen sie Ihre schriftliche Zustimmung, bevor gebaut wird?
• Richtet sich der Zahlungsplan nach geprüftem Baufortschritt, und bleibt bis zur Mängelbeseitigung ein Einbehalt stehen?
• Welche Subunternehmer arbeiten mit, und wer ist auf der Baustelle Ihr Ansprechpartner, in welcher Sprache?

Wie Sie Angebote auf Lücken prüfen, steht in Handwerker-Angebote vergleichen: Warnsignale und Checkliste.

Wie CARLO Design auf Mallorca arbeitet

CARLO Design ist ein Studio für Architektur, Innenarchitektur und Bauleitung in Palma, keine Baufirma. Wir prüfen zuerst, was genehmigungsfähig ist, und erstellen das Projekt für die Genehmigung mit einem im Colegio eingetragenen Architekten, mit dem wir seit Jahren zusammenarbeiten. Auf der Baustelle arbeiten wir mit Aparejadores und den Behörden zusammen.

Für die Ausführung schreiben wir eine Leistungsbeschreibung, fragen passende Firmen an und prüfen die Angebote zuerst auf Vollständigkeit, dann auf die Summe. Sie entscheiden nach unserer Empfehlung und schließen den Vertrag direkt mit der Firma, samt Zahlungsplan nach Baufortschritt. Danach sind wir jede Woche auf der Baustelle, prüfen die Arbeit gegen die Pläne, kontrollieren Nachträge und Rechnungen und schicken Ihnen Berichte mit Fotos, auf Deutsch, Englisch oder Spanisch.

Unser Honorar kommt zu den Baukosten hinzu: Für die Planung sind es 10 bis 15 Prozent der Bausumme, Projektmanagement und Bauleitung berechnen wir je nach Umfang und Dauer zusätzlich. Die meisten unserer Wohnprojekte auf Mallorca liegen bei 1.200 bis 2.500 Euro je Quadratmeter. Mehr auf den Seiten Projektmanagement auf Mallorca und Bauunternehmen auf Mallorca.

FAQ

Brauche ich auf Mallorca einen Architekten, wenn ich einen Generalunternehmer beauftrage?

Ja, sobald Ihr Vorhaben ein Projekt braucht, etwa bei Eingriffen in das Tragwerk, bei Änderungen von Volumen oder Nutzung oder bei einer Gesamtsanierung. Dann schreibt das spanische Baugesetz LOE für Wohngebäude einen Architekten für Projekt und Bauleitung und einen Arquitecto técnico (Aparejador) für die Ausführung vor. Viele Generalunternehmer bringen beide mit. Für einfache Arbeiten, die mit einer comunicación previa gemeldet werden, ist kein Architekt vorgeschrieben.

Ist der Festpreis eines Generalunternehmers wirklich fest?

Er gilt für die Leistung, die im Vertrag beschrieben ist. Wegen gestiegener Löhne oder Materialpreise darf eine Firma einen Pauschalpreis nach Art. 1593 des spanischen Zivilgesetzbuchs nicht erhöhen, sofern der Vertrag nichts anderes regelt. Änderungen, denen Sie zugestimmt haben, darf sie berechnen. Je ungenauer die Beschreibung, desto mehr wird auf der Baustelle zur Änderung.

Wer haftet auf Mallorca für Baumängel?

Bei Bauvorhaben mit Projekt regelt das Art. 17 des LOE, jeweils ab der Abnahme: zehn Jahre für Mängel am Tragwerk, drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit betreffen, und ein Jahr haftet die Baufirma für Mängel an Oberflächen und Ausbau. Ein Generalunternehmer haftet dabei auch für die Arbeit seiner Subunternehmer. Lässt sich die Ursache keinem Beteiligten zuordnen, haften alle Beteiligten gemeinsam.

Ist ein Generalunternehmer günstiger als getrennt beauftragte Firmen?

Nicht automatisch. Der Generalunternehmer rechnet Koordination und Risiko in seinen Preis ein, beim Architektenmodell kommt das Honorar für Planung und Bauleitung dazu. Was am Ende günstiger ist, hängt vor allem davon ab, wie genau die Leistung beschrieben ist und wie viele Nachträge entstehen.

Kann ich beide Modelle kombinieren?

Ja. Ein Architekt oder Planungsstudio plant und schreibt die Arbeiten aus, und eine einzige Baufirma führt sie auf Grundlage dieser Leistungsbeschreibung aus. Sie haben dann einen Bauvertrag und trotzdem jemanden, der in Ihrem Auftrag Qualität, Nachträge und Rechnungen prüft. Diesen Weg bieten wir bei CARLO Design auf Mallorca an.

Ihr nächster Schritt

Schreiben Sie uns, was Sie auf Mallorca vorhaben, wo das Haus liegt und ob Sie schon Angebote haben. Im Projektcheck sehen wir uns das Vorhaben an und sagen Ihnen, welches Modell wir an Ihrer Stelle wählen würden.

Was Ihre Renovierung ungefähr kostet, rechnen Sie in zwei Minuten aus. Zum Budget- und Zeitplanrechner.