Una reforma en Mallorca tarda normalmente de 6 a 12 meses con el proyecto incluido. Solo la fase de obra de una reforma integral empieza en 4 a 6 meses y puede alargarse. En qué punto de esa horquilla quede su proyecto depende sobre todo de qué licencia necesitan los trabajos, en qué municipio está la vivienda y con qué rapidez se decide en la obra, también cuando usted no está en la isla.

Cómo se reparte el tiempo en una reforma

Un proyecto pasa por cuatro fases. Primero aclaramos el estado de la vivienda y lo que permite la parcela, después vienen el diseño y, si hace falta, el proyecto para la licencia. Luego llega la tramitación en el ayuntamiento, después la obra y al final la entrega, que en Palma incluye la licencia de primera ocupación tras obras de cierta entidad.

Lo que dura el proyecto depende del alcance y de cuánto se sabe ya de la vivienda. En una finca a menudo hay que aclarar primero qué ampliaciones y anexos constan realmente en el registro. Descubrirlo después de la compra o del diseño es el motivo más frecuente por el que un proyecto hay que replantearlo, y eso cuesta dinero y meses.

Qué licencia necesita y cuánto tarda

Para obras sencillas sin proyecto de arquitecto basta con una comunicación previa al ayuntamiento. En Palma, los suelos nuevos, la pintura o el cambio de cocina y baño sin modificar la distribución pueden empezar el día siguiente a la presentación. Las obras en tabiques no portantes, en el aspecto exterior o en instalaciones solares necesitan la firma de un técnico, y solo puede empezar 15 días naturales después de presentarla. A partir de ahí dispone de dos años como máximo para ejecutarlas.

La comunicación previa deja de bastar en cuanto se tocan elementos estructurales, se amplía, cambia el uso o se reforma más del 60 por ciento de la superficie en planta. Entonces necesita una licencia urbanística y, para ella, un proyecto que en edificios de vivienda redacta un arquitecto en Mallorca. Palma debe resolver en tres meses desde el día en que la documentación está completa. Si el ayuntamiento pide documentación adicional, el plazo se suspende, y en la práctica suele tardar más. El inicio de obra debe comunicarse al ayuntamiento con al menos diez días de antelación.

Si la vivienda está en un espacio natural protegido, por ejemplo en partes de la Serra de Tramuntana, antes de la licencia debe emitirse un informe del órgano competente en espacios protegidos. Dispone de dos meses desde que el expediente está completo, y un informe desfavorable es vinculante. En un piso se suma la comunidad de propietarios: hay que informarla antes y necesita dar su conformidad en cuanto se tocan la estructura, la fachada o elementos comunes del edificio. Más detalles en nuestros artículos sobre la licencia de obras en Mallorca y sobre reformar un piso en Palma.

Qué alarga una reforma en Mallorca

  • Documentación incompleta. El plazo del ayuntamiento empieza cuando está todo, no con la primera entrega. Cada requerimiento detiene el reloj.
  • Una situación legal sin aclarar. Ampliaciones no registradas o anexos con otro uso obligan a rediseñar si se descubren tarde.
  • Decidir tarde en la temporada. En Mallorca, la disponibilidad de las empresas depende mucho de la temporada. Con un año de antelación se consiguen mejores condiciones, y quien decide en primavera paga más o espera.
  • Acceso y logística. En una finca con un camino estrecho, las entregas se dividen y la maquinaria se limita, y cada paso tarda más.
  • Preguntas sin respuesta. Si una pregunta espera a un propietario en otra zona horaria, los oficios se van a otra obra y se pierde el ritmo.
  • Cambios con la obra ya empezada. Lo que se decide de nuevo en obra altera el orden de los oficios y a menudo también las entregas.

Qué normas de ruido rigen en verano

Varios municipios limitan las obras ruidosas en temporada, y eso afecta directamente al calendario. En Palma, las obras ruidosas se permiten en días laborables de 9 a 20 h, en las zonas turísticas delimitadas entre el 1 de mayo y el 30 de octubre solo de 11 a 19 h, y nunca en domingos ni festivos. Calvià limita el horario en las zonas con mucha afluencia turística a 9.30 a 13.30 h en mayo, junio, septiembre y octubre, y a 10.30 a 13 h en julio y agosto, de lunes a viernes, cuando se superan los límites de ruido. En Deià, martillos neumáticos, excavadoras, hormigoneras y sierras solo pueden funcionar de mayo a octubre en días laborables de 10 a 13 h y de 16 a 18 h. En Sóller no se permiten martillos picadores en julio y agosto ni en la semana de Pascua.

Por eso, siempre que se puede, situamos las obras ruidosas, como el derribo y las aperturas en muros, fuera de la temporada. Los acabados, la carpintería y los revestimientos hacen menos ruido y se pueden hacer bien en verano.

Cómo ganar tiempo

El tiempo se gana sobre todo antes del primer día de obra. Un proyecto en el que la tramitación se piensa desde el primer boceto suele empezar a su hora. Si primero se diseña y después se adapta a las normas, se paga dos veces, en horas de proyecto y en una temporada de obra perdida. Para ello conviene aclarar pronto la situación legal, presentar la documentación completa y reservar a las empresas con antelación.

La rapidez se puede comprar en parte, porque algunas empresas trabajan más rápido a un precio más alto. Los plazos de la administración, no. En la obra ayuda sobre todo una persona responsable en la isla que prepara las decisiones y se las presenta agrupadas en fechas fijas. Lo que necesita respuesta inmediata le llega el mismo día con nuestra recomendación. Cómo funciona cuando usted vive fuera lo explicamos en Reformar en Mallorca a distancia.

Cómo planificamos el calendario en CARLO Design

Empezamos con el Project Check, en la vivienda o por vídeo. Aclaramos qué se puede autorizar en la parcela, qué procedimiento se aplica y cuánto tardará previsiblemente en su municipio. El proyecto para la licencia lo elaboramos con un arquitecto colegiado con el que trabajamos desde hace años. De ahí sale un calendario que ya incluye la licencia, la temporada y las entregas.

Durante la obra estamos cada semana en la obra, coordinamos a los oficios y le enviamos informes con fotos, en alemán, inglés o español. Más información en nuestras páginas de dirección de obra en Mallorca, también a distancia, plazos y costes de la dirección de obra e interiorismo en Mallorca.

FAQ

¿Cuánto tarda una reforma integral en Mallorca?

Un proyecto completo tarda normalmente de 6 a 12 meses con proyecto y obra. La fase de obra por sí sola empieza en 4 a 6 meses y puede alargarse. Antes va la tramitación, que depende del ayuntamiento y del alcance de los trabajos. Son horquillas habituales de nuestros proyectos, no compromisos.

¿Cuánto se tarda en obtener una licencia de obras en Palma?

El ayuntamiento debe resolver en un plazo de tres meses desde el día en que la documentación está completa. Si pide documentación adicional, el plazo se suspende, y en la práctica suele tardar más. Si la parcela está en un espacio natural protegido, se añade un informe del órgano competente en espacios protegidos, que dispone de dos meses desde que el expediente está completo.

¿Puedo empezar justo después de presentar la comunicación previa?

En Palma, las obras sencillas como suelos nuevos, pintura o cambiar la cocina o el baño sin modificar la distribución pueden empezar el día siguiente a la presentación. Las obras que necesitan la firma de un técnico, por ejemplo en tabiques no portantes, solo pueden empezar 15 días naturales después. Tras la comunicación dispone de dos años como máximo para ejecutar la obra.

¿Se puede hacer obra en Mallorca en verano?

Sí, pero varios municipios limitan las obras ruidosas en temporada. En Palma solo se permiten de 11 a 19 h en las zonas turísticas delimitadas entre el 1 de mayo y el 30 de octubre. Calvià y Deià tienen horarios propios y más estrictos, y en Sóller no se permiten martillos picadores en julio y agosto. Por eso, siempre que se puede, planificamos las obras ruidosas, como el derribo, fuera de esos meses.

¿Va más rápido si pago más?

En parte. Algunas empresas trabajan más rápido a un precio más alto, y con antelación suficiente se consiguen mejores condiciones. Los plazos de la administración no se pueden comprar. Lo que más tiempo ahorra es una documentación completa y una tramitación pensada desde el primer boceto.

Su siguiente paso

Escríbanos qué quiere hacer, dónde está la vivienda y para cuándo le gustaría tenerla terminada. En el Project Check le decimos qué procedimiento se aplica y qué calendario es realista.

El coste y el plazo de obra de su proyecto los calcula usted mismo en dos minutos. Ir a la calculadora de presupuesto y plazos.