Reformar un piso en Palma cuesta entre 1.200 y 2.500 euros por metro cuadrado en la mayoría de nuestros proyectos de vivienda en Mallorca, según el estado y el nivel de acabados. A diferencia de una casa, aquí no decide usted solo: la comunidad de propietarios tiene que estar informada antes y tiene que dar su acuerdo en cuanto se tocan la estructura, la fachada o elementos comunes del edificio. Para la mayoría de las obras dentro del piso basta en Palma con una comunicación previa; las reformas mayores necesitan licencia urbanística. En el centro histórico y en los edificios protegidos hay pasos adicionales.

Esta guía explica cómo se forma el precio, qué puede decidir usted solo, qué licencia corresponde, qué exige el centro histórico y en qué horario se puede trabajar. Refleja la situación de octubre de 2026 y no sustituye el asesoramiento jurídico.

Cuánto cuesta reformar un piso en Palma

La mayoría de nuestros proyectos de vivienda en Mallorca se sitúan entre 1.200 y 2.500 euros por metro cuadrado. Para un piso de 90 metros cuadrados son, a grandes rasgos, de 108.000 a 225.000 euros. Una reforma integral con proyecto suele durar de seis a doce meses. Dónde queda su piso dentro de ese margen depende sobre todo de estos puntos:

  • Fontanería y electricidad. En edificios antiguos suelen estar al final de su vida útil. Si las paredes se abren de todos modos, conviene cambiarlas a la vez.
  • Humedades. Las plantas bajas y los muros antiguos suelen tener humedad. Hay que resolver la causa antes de poner revestimientos nuevos.
  • Cocina y baños. Por metro cuadrado son las estancias más caras. Hay precios orientativos en nuestra guía de precios de cocinas y en reforma de baño en Mallorca.
  • Ventanas y aire acondicionado. Ambos afectan a la fachada y, por tanto, a la comunidad. Conviene plantearlos pronto a la comunidad para no perder tiempo.

Si su obra necesita licencia, en Palma se suman un 4 por ciento de ICIO y un 2,61 por ciento de tasa sobre el presupuesto de ejecución material. Para tener una primera cifra propia, pruebe la calculadora de presupuesto.

Qué puede decidir usted solo y qué necesita el acuerdo de la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal le da bastante libertad dentro de su piso. Puede modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones y los servicios de su vivienda siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni los derechos de otro propietario. Eso sí, debe comunicar las obras antes a quien represente a la comunidad, en la práctica casi siempre el administrador de fincas.

Todo lo que va más allá lo decide la junta de propietarios: los cambios en la estructura del edificio, en la fachada o el cierre de una terraza necesitan mayoría y el consentimiento de los propietarios afectados. En el resto del edificio no puede hacer cambios por su cuenta, y eso incluye las bajantes y los montantes comunes.

Hable pronto con el administrador; en nuestras obras ha compensado. Cuándo se puede usar el ascensor, cómo se protegen la escalera y el portal y dónde va el escombro se acuerda con calma antes de empezar. En plena obra se convierte enseguida en un conflicto.

Qué licencia necesita en Palma

Para la mayoría de las obras dentro de un piso basta con una comunicación previa al ayuntamiento. Las obras sencillas, como cambiar suelos, pintar o hacer una cocina nueva sin cambiar la distribución, pueden empezar al día siguiente de presentarla. Las obras de tabiquería no estructural o de habitabilidad necesitan la firma de un técnico y 15 días naturales de espera.

Necesita licencia urbanística en cuanto se toca la estructura o se modifica más del 60 por ciento de la distribución. Al terminar la obra llega después la licencia de primera ocupación. Las pequeñas obras interiores de menos de 3.000 euros sin proyecto no necesitan trámite, salvo en edificios protegidos. Cómo funcionan los procedimientos y cuánto cuestan lo explicamos en licencia de obras en Mallorca.

Qué se aplica en el centro histórico y en los edificios protegidos

El centro histórico de Palma está protegido como conjunto histórico desde 1964. Muchos edificios están además catalogados de forma individual, con niveles de protección que van del edificio completo a elementos concretos. En los edificios catalogados nunca basta una comunicación previa: hace falta licencia y, según el edificio, el órgano de patrimonio del Consell de Mallorca también la revisa. En el resto del centro histórico también hay pasos adicionales, como una espera de 15 días y, para determinadas obras, un informe de la comisión municipal de Centro Histórico y Catálogo.

Las reglas de su edificio figuran en su ficha de catálogo. La revisamos antes de proyectar, porque decide qué se puede hacer con ventanas, techos, suelos y muros.

En qué horario se permiten obras ruidosas

La ordenanza de ruidos de Palma permite las obras ruidosas en días laborables entre las 9 y las 20 horas. En las zonas declaradas de gran afluencia turística, del 1 de mayo al 30 de octubre el horario se reduce de 11 a 19 horas. Domingos y festivos quedan excluidos. Planifique pronto las fases ruidosas, como la demolición, y avise antes a los vecinos. Así se ahorra problemas y retrasos.

Edificios de más de 50 años: el informe de evaluación obligatorio

En Palma todo edificio debe pasar su primera evaluación técnica al cumplir 50 años y después cada diez años. Este informe de evaluación del edificio lo encarga la comunidad. Pídalo antes de comprar o de proyectar. Muestra el estado del edificio y qué obras en los elementos comunes están pendientes, que usted también pagará en su parte.

Un ejemplo en Palma: el Arabic Loft

El Arabic Loft es un loft en pleno Palma, con techos de casi cinco metros y estancias llenas de luz. Con tanta altura, los materiales se aprecian bien: paredes encaladas, piedra de marès, cerámica esmaltada a mano y maderas aceitadas. Diseñamos todo el interiorismo: distribución, materiales, textiles y mobiliario. El proyecto parte de lo que el edificio ya tenía, sobre todo de la altura de los techos.

Cómo lo hacemos en CARLO Design

Nuestro estudio está en Palma. En el Project Check vemos el piso, aclaramos qué procedimiento corresponde y qué hay que acordar con la comunidad, antes de que invierta en el proyecto. Para las licencias trabajamos con un arquitecto colegiado en España y nos ocupamos de la coordinación con el administrador. Muchos de nuestros clientes no viven en la isla. Cómo funciona lo contamos en reformar en Mallorca a distancia. Más sobre nuestro trabajo en la isla en interiorismo en Mallorca.

FAQ

¿Cuánto cuesta reformar un piso en Palma?

La mayoría de nuestros proyectos de vivienda en Mallorca se sitúan entre 1.200 y 2.500 euros por metro cuadrado, según el estado, el alcance y el nivel de acabados. Para un piso de 90 metros cuadrados son, a grandes rasgos, de 108.000 a 225.000 euros. Si la obra necesita licencia, en Palma se suman un 6,61 por ciento de ICIO y tasa sobre el presupuesto de ejecución material.

¿Tiene que aprobarlo la comunidad de propietarios?

Las obras dentro de su piso, no, siempre que no menoscaben la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni los derechos de otro propietario. Eso sí, debe comunicarlas antes a quien represente a la comunidad, en la práctica al administrador. Los cambios en la estructura o la fachada, o cerrar una terraza, necesitan el acuerdo de la junta de propietarios.

¿Necesito licencia para reformar mi piso?

Para la mayoría de las obras dentro de un piso en Palma basta con una comunicación previa. Necesita licencia urbanística si afecta a elementos estructurales o si se modifica más del 60 por ciento de la distribución, y después también licencia de primera ocupación. En edificios catalogados la comunicación previa nunca es suficiente.

¿En qué horario se puede hacer obra en Palma?

La ordenanza de ruidos de Palma permite las obras ruidosas en días laborables entre las 9 y las 20 horas. En las zonas declaradas de gran afluencia turística, del 1 de mayo al 30 de octubre el horario se reduce de 11 a 19 horas. En domingos y festivos no se permiten obras ruidosas.

¿Qué se aplica en el centro histórico de Palma?

El centro histórico está protegido como conjunto histórico desde 1964. Las obras allí y en edificios catalogados tienen pasos adicionales: según el edificio, una autorización del órgano de patrimonio del Consell de Mallorca o un informe de la comisión municipal de Centro Histórico y Catálogo. Las reglas de su edificio figuran en su ficha de catálogo.

Su siguiente paso

Escríbanos unas líneas sobre su piso: el barrio, la superficie, el año de construcción si lo conoce y lo que quiere cambiar. Le contestamos con una fecha para el Project Check en la obra o por vídeo.

Lo que cuesta aproximadamente su reforma lo calcula en dos minutos. Ir a la calculadora de presupuesto y plazos.