En Mallorca necesita algún tipo de autorización para casi cualquier obra. Cuál depende de si la obra necesita un proyecto de arquitecto.
La base legal es la Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears (LUIB), con sus modificaciones hasta junio de 2026. Esta guía explica qué procedimiento corresponde a cada obra, cómo funciona en Palma, cuánto cuesta y qué se aplica a las fincas en suelo rústico. No sustituye el asesoramiento jurídico y refleja la situación de octubre de 2026. Para una visión más amplia, consulte nuestra guía para reformar en Mallorca.
Cuándo basta una comunicación previa y cuándo hace falta licencia
La ley prevé dos vías. La comunicación previa basta para obras de técnica sencilla y escasa entidad constructiva y para las obras de edificación que no necesitan proyecto. Usted presenta la comunicación con la documentación necesaria y puede empezar cuando pasa el plazo correspondiente, sin esperar una resolución.
La licencia urbanística es necesaria para las obras nuevas y para todo lo que exige proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): una reforma integral, una modificación esencial de fachada, volumen o estructura y cualquier cambio de uso. También necesitan licencia la demolición y la primera ocupación tras obras mayores.
Nunca pueden tramitarse por comunicación previa las obras
- en suelo rústico protegido,
- en bienes de interés cultural (BIC) y en edificios catalogados,
- en cimientos y elementos estructurales,
- que cambian el volumen, las instalaciones comunes o el número de viviendas.
Las obras muy pequeñas son la excepción: las obras interiores en suelo urbano de menos de 3.000 euros, sin proyecto ni dirección técnica, no necesitan ningún trámite. No se aplica a edificios protegidos, y el importe no puede fraccionarse a lo largo del año.
Comunicación previa en Palma: cuándo puede empezar
Palma clasifica las comunicaciones según el tipo de obra. Las obras sencillas, como cambiar suelos, pintar o renovar cocina y baño sin modificar la distribución, pueden empezar al día siguiente de presentarla. Las obras de instalaciones solares, accesibilidad, tabiquería no estructural, diseño exterior o habitabilidad y seguridad necesitan la firma de un técnico y solo pueden empezar 15 días naturales después de presentarla.
La comunicación previa deja de bastar en cuanto la obra afecta a elementos estructurales, se amplía, cambia el uso o se modifica más del 60 por ciento de la distribución. Tras una comunicación tiene como máximo dos años para ejecutar la obra. Qué significa para un baño lo explicamos en reforma de baño en Mallorca.
Licencia urbanística: qué se presenta y cuánto tarda el ayuntamiento
La licencia exige un proyecto, que en uso residencial redacta un arquitecto. Consta de proyecto básico y proyecto de ejecución. El proyecto de ejecución y, al final, el certificado final de obra deben llevar el visado del Colegio de Arquitectos de las Illes Balears. Palma pide el visado cuando se presentan juntos el básico y el de ejecución.
El ayuntamiento debe resolver en tres meses, contados desde que la documentación está completa. Si requiere documentación adicional, el plazo se suspende. Por eso conviene presentar la documentación completa para evitar requerimientos y, aun así, planificar con margen. El inicio de obra debe comunicarse al ayuntamiento con al menos diez días de antelación.
Cuánto cuesta la licencia en Palma
A los costes de obra y de proyecto se suman dos partidas:
- ICIO (impuesto sobre construcciones): en Palma el 4 por ciento, que es además el máximo legal en España.
- Tasa: en Palma el 2,61 por ciento.
En total, el 6,61 por ciento, calculado sobre el presupuesto de ejecución material, sin IVA, honorarios ni beneficio industrial. Con 200.000 euros de obra son 13.220 euros. Los demás municipios de la isla tienen sus propios tipos. Para el presupuesto completo, consulte nuestro artículo sobre cuánto cuesta reformar una finca.
Qué se aplica además a las fincas en suelo rústico
Si la casa está en suelo rústico, se aplica además la Ley 6/1997 del suelo rústico de las Illes Balears. Una vivienda nueva en suelo rústico común necesita una parcela de al menos 14.000 metros cuadrados. En Mallorca se puede edificar como máximo el 3 por ciento de la parcela y ocupar el 4 por ciento, con dos plantas, 8 metros de altura y como mucho 1.500 metros cúbicos por edificio. Una vivienda legal en una parcela inferior a la mínima no se puede ampliar.
Muchas fincas antiguas tienen ampliaciones sin licencia. Desde febrero de 2025, Mallorca tiene abierto durante tres años un procedimiento extraordinario de legalización según la Ley 7/2024, para edificaciones sobre las que ya no se puede actuar. Supone un pago único del 10, el 12,5 o el 15 por ciento del presupuesto de obra, según se solicite el primer, el segundo o el tercer año. Entre otros requisitos exige un sistema de depuración adecuado, y una vivienda legalizada así no puede destinarse al alquiler turístico. Contra la norma hay un recurso pendiente ante el Tribunal Constitucional. Si va a comprar una finca, compruebe antes de firmar ante notario qué tiene licencia y qué no. Qué conviene mirar al comprar lo contamos en finca o casa de pueblo en Mallorca.
Después de la obra: certificado final y licencia de primera ocupación
Al terminar la obra, la dirección facultativa emite el certificado final de obra, visado por el colegio. En Palma necesita después la licencia de primera ocupación si se trata de obra nueva, reforma integral, reforma de un 60 por ciento o más de la distribución, ampliación o cambio de uso. Se presentan, entre otros documentos, el certificado de telecomunicaciones, las instrucciones de mantenimiento, el certificado energético y fotografías. El ayuntamiento tiene un mes para resolver. La antigua cédula de primera ocupación desapareció con la Ley 7/2024 y la sustituye la licencia de primera ocupación.
Cinco errores que vemos a menudo
- Empezar antes de tiempo. Empezar antes de la licencia, o antes de que pase el plazo de una comunicación, expone a una orden de paralización.
- Tomar un muro de carga por un tabique. Que un muro sea estructural decide si basta una comunicación. Hay que aclararlo antes de proyectar.
- Comprar una finca sin comprobar su situación legal. Las ampliaciones sin licencia no siempre se pueden legalizar, y cuando se puede, cuesta dinero.
- Olvidar ICIO y tasa en el presupuesto. En Palma suponen el 6,61 por ciento de la obra: 13.220 euros sobre 200.000.
- Pasar por alto la protección del patrimonio. En el centro histórico de Palma y en los edificios catalogados hay controles adicionales. Qué supone para un piso lo explicamos en reformar un piso en Palma.
Cómo lo hacemos en CARLO Design
Antes de dibujar comprobamos qué es autorizable y qué procedimiento corresponde. Nuestro estudio está en Palma. Trabajamos con un arquitecto colegiado en España, nos ocupamos de la comunicación o la licencia y seguimos la obra hasta la entrega. Puede hablar con nosotros en alemán, inglés o español. Cómo funciona aunque no viva en la isla lo contamos en reformar en Mallorca a distancia. Más sobre nuestro trabajo en la isla en interiorismo en Mallorca.
FAQ
¿Necesito licencia para reformar en Mallorca?
Casi siempre. Las obras sencillas sin proyecto de arquitecto se comunican al ayuntamiento con una comunicación previa. En cuanto hace falta proyecto, por ejemplo porque cambian elementos estructurales, el volumen, la fachada de forma sustancial o el uso, necesita licencia urbanística. Solo las pequeñas obras interiores de menos de 3.000 euros sin proyecto quedan exentas en suelo urbano, y no en edificios protegidos.
¿Cuánto tarda una licencia de obra mayor en Palma?
El ayuntamiento debe resolver en tres meses, contados desde que la documentación está completa. Si pide documentación adicional, el plazo se suspende. Por eso conviene planificar con margen. Con una comunicación previa, en Palma puede empezar al día siguiente o a los 15 días naturales, según el tipo de obra.
¿Cuánto cuesta la licencia de obras en Palma?
En Palma se pagan un 4 por ciento de ICIO y un 2,61 por ciento de tasa, en total el 6,61 por ciento del presupuesto de ejecución material, sin IVA, honorarios ni beneficio industrial. Con 200.000 euros de obra son 13.220 euros. Otros municipios tienen sus propios tipos; por ley, el ICIO no puede superar el 4 por ciento.
¿Sigue existiendo la licencia de obra menor?
Como categoría propia, no. En Baleares la comunicación previa ha sustituido a la antigua obra menor para las obras sencillas, aunque mucha gente sigue usando el término. Para las obras que necesitan proyecto se mantiene la licencia urbanística, la obra mayor de siempre.
¿Puedo ampliar una finca en suelo rústico?
Solo dentro de límites estrictos. En Mallorca se puede edificar como máximo el 3 por ciento de una parcela rústica, con dos plantas y 8 metros de altura. Si una vivienda legal está en una parcela por debajo de la superficie mínima, no se puede ampliar. Compruebe antes de comprar si se puede ampliar y cuánto.
Su siguiente paso
Cuéntenos qué quiere hacer y dónde está la casa o el piso. En el Project Check aclaramos qué procedimiento corresponde y qué es autorizable, antes de que invierta en el proyecto.
Lo que cuesta aproximadamente su proyecto lo calcula en dos minutos. Ir a la calculadora de presupuesto y plazos.