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CARLO Design, construction site
Servicio iii.

Dirección de obra,
para que el diseño sobreviva a la construcción.

Dirección de obra para casas, pisos y fincas en Berlín y Mallorca, y también para restaurantes y hoteles: licitación, coordinación de gremios, calendario, control de calidad y seguimiento del presupuesto hasta la entrega. Dirigimos proyectos propios y de otros estudios, en Alemania según la fase 8 de la HOAI, en Mallorca con aparejadores y administraciones locales. Usted recibe informes semanales, esté o no en la obra.

Lo que hacemos

La mayoría de las casas no se pierden en el diseño.
Se pierden en la obra.

Un buen concepto solo sobrevive si hay alguien, cada semana, asegurándose de que se construya tal como se diseñó. Para eso está la dirección de obra. Llevamos su obra como una extensión del estudio.

Trabajamos en nuestros propios proyectos y también como dirección de obra para diseños externos. En Alemania nuestro alcance sigue la HOAI fase 8. En Mallorca coordinamos con arquitectos locales, aparejadores y autoridades.

Las fases

Dirección de obra en cinco fases, del inicio a la entrega de llaves.

La dirección de obra es la fase más larga de cualquier proyecto. En una reforma integral, la fase de obra parte de cuatro a seis meses y puede alargarse. Estamos en obra cada semana y disponibles cada día.

i.
Licitación y selección de gremios
Preparamos paquetes detallados de licitación, recogemos ofertas de gremios precualificados y las evaluamos por precio, alcance y trayectoria. Recibe una comparativa clara y nuestra recomendación, y la decisión es suya.
ii.
Calendario y presupuesto
Cronograma general, plan de hitos y calendario de pagos vinculado al avance verificado, no a fechas de factura. Los gremios saben qué se espera, cuándo y con qué calidad. Y usted también.
iii.
Supervisión de obra
Visitas semanales a obra con informes escritos. Contrastamos lo construido con lo proyectado, señalamos las desviaciones a tiempo y resolvemos las dudas de detalle antes de que se conviertan en reprocesos. Documentación fotográfica de cada fase, de cada capa.
iv.
Coordinación y gestión de cambios
La construcción siempre saca a la luz decisiones que nadie había anticipado. Coordinamos entre gremios, gestionamos los cambios solicitados, documentamos el impacto en costes y plazos, y mantenemos intacta la intención del diseño en cada revisión.
v.
Entrega y período de defectos
Recorrido final, lista de defectos, firma de recepción. Entregamos un dossier completo, planos as-built, manuales, garantías, y permanecemos implicados durante el período legal de garantía para asegurar que cualquier incidencia se resuelva.
Lo que recibe

Documentación de obra, de principio a fin.

i. Documentos de licitación y comparación de ofertas
ii. Calendario general e hitos
iii. Seguimiento de presupuesto con informes mensuales
iv. Informes semanales de obra con fotos
v. Documentación de modificaciones
vi. Coordinación de gremios y actas de reunión
vii. Planos finales de obra en la entrega
viii. Lista de defectos y documentación de garantías

Dirección de obra en Berlín y Mallorca.

Dos entornos regulatorios, dos culturas constructivas. Conocemos la Bauordnung alemana y la Ley de Ordenación de la Edificación española, y trabajamos con redes de oficios construidas durante más de una década.

Dirección de obra en Mallorca → Dirección de obra en Berlín →
FAQ

Preguntas frecuentes sobre la dirección de obra.

El contratista general construye y le vende el resultado; la dirección de obra le representa a usted frente a los gremios. Licitamos, comparamos presupuestos, coordinamos a las empresas, controlamos calidad y facturas, y no tenemos ningún interés propio en la ejecución. Los contratos los firma usted directamente con los gremios.
Licitación y selección de gremios, calendario y presupuesto, supervisión semanal de obra con informes y fotos, coordinación y gestión de cambios, entrega con lista de defectos y documentación de garantía. En Alemania corresponde a la fase 8 de la HOAI; en Mallorca trabajamos con el aparejador y las administraciones.
Sí. Dirigimos proyectos propios y de otros despachos, para casas, pisos y fincas, y también restaurantes y hoteles. La condición es un proyecto de ejecución que permita licitar con claridad; si falta, lo completamos.
En una reforma integral la fase de obra parte de cuatro a seis meses y puede alargarse; un proyecto completo con planificación suele durar de 6 a 12 meses. La velocidad depende de gremios, licencia y presupuesto, y algunas empresas trabajan más rápido a un precio más alto.
Sí, en Mallorca es lo habitual. Estamos en obra cada semana, usted recibe informes con fotos y propuestas de decisión, y documentamos cada recepción. Viaja para las citas en las que su presencia cuenta.
Los honorarios los hablamos en el Project Check según alcance, importe de obra y duración. Le decimos de antemano qué servicios están incluidos y qué facturan los propios gremios.
Con el Project Check. Envíenos planos, calendario y presupuesto; le decimos con franqueza qué es viable, qué haríamos de otra manera y qué exige la ejecución.
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Hablemos

Constrúyalo tal como se diseñó.

«Envíenos sus planos, su calendario, su presupuesto. Le diremos honestamente qué es factible, qué haríamos de otro modo y qué hace falta para llevarlo a cabo, antes de que se comprometa a nada.»

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Charlotte Wiessner