Un contratista general conviene para reformar un edificio antiguo (Altbau) en Berlín si la obra está descrita con precisión antes de firmar, el edificio guarda pocas sorpresas y para usted pesa más tener un solo contrato y un interlocutor que comparar precios por partidas. Un estudio con dirección de obra que contrata cada gremio por separado encaja mejor si lo que hay que hacer solo se sabe al abrir suelos y paredes, si el diseño y los detalles importan o si quiere que alguien revise presupuestos y facturas por usted. Ambos modelos se pueden combinar: el estudio proyecta y supervisa, y la obra se reparte en pocos paquetes grandes entre varias empresas.

Cómo trabaja un contratista general en una reforma en Berlín

El contratista general, en alemán Generalunternehmer o GU, asume toda la obra en un solo contrato. Ejecuta una parte con personal propio y subcontrata el resto, por ejemplo la electricidad, la fontanería o el parqué. Coordina los gremios, asume el riesgo en los puntos donde se encuentran sus trabajos y responde ante usted del conjunto. El Generalübernehmer, en cambio, no construye nada por sí mismo y lo subcontrata todo.

Para los particulares, la ley alemana fija un marco. Si una empresa se obliga a realizar obras de transformación importantes en un edificio existente, se aplican las reglas del contrato de obra con consumidor (artículo 650i del BGB): el contrato debe constar en forma de texto, usted tiene derecho de desistimiento (artículo 650l) y la empresa debe entregarle una descripción de la obra (artículo 650j), salvo que usted o su técnico fijen los requisitos esenciales del proyecto.

Un contratista general es buena opción cuando el alcance está cerrado, por ejemplo baño y cocina en un piso con las instalaciones ya renovadas. En un Altbau se complica cuando lo que hay bajo la tarima y el enlucido solo aparece al demoler: suelos desnivelados, instalaciones viejas, a veces cabezas de vigas podridas. Entonces el contratista añade un margen al precio o plantea adicionales, cuyo precio fija sin competencia.

Cómo trabajan juntos el estudio, la dirección de obra y los gremios

En la contratación por gremios, en alemán Einzelvergabe, usted encarga a un estudio de arquitectura o de proyectos que levante el estado actual, proyecte y redacte las mediciones, el Leistungsverzeichnis. Todas las empresas de un gremio valoran la misma descripción con cantidades, materiales y calidades, y usted firma los contratos directamente con ellas. La dirección de obra del estudio coordina los gremios, comprueba la ejecución frente a los planos y las facturas frente al trabajo hecho. En el baremo de honorarios alemán para arquitectos e ingenieros (HOAI), este servicio es la fase 8, supervisión de obra y documentación.

Como el estudio describe la obra, todas las empresas valoran el mismo proyecto y las diferencias entre presupuestos se pueden explicar. A cambio, el riesgo en el paso de un gremio a otro es suyo, desde el derribo, la electricidad y el recrecido hasta carpinteros, pintores y estucadores. Por eso este modelo solo funciona con una dirección de obra que esté allí cada semana, fije el orden y tenga en cuenta particularidades de Berlín como las normas de obra acordadas con la comunidad.

Qué significa para el coste y el riesgo

El precio alzado de un contratista general da seguridad solo en la medida en que la obra esté descrita. Lo que quede fuera de la descripción se convierte en adicional. Como cliente de un contrato de obra usted puede ordenar cambios, y la empresa puede pedir una retribución ajustada por ellos (artículos 650b y 650c del BGB). Con gremios separados se suele pagar por precios unitarios: el precio por unidad es fijo y la cantidad sale de la medición. En un edificio existente suele ser más honesto, porque las cantidades solo se conocen al abrir, pero alguien tiene que comprobar las mediciones.

De los defectos responden en ambos modelos las empresas que ejecutaron la obra. En obras en un edificio, las reclamaciones prescriben a los cinco años de la recepción según el artículo 634a del BGB, y lo mismo vale para las reclamaciones contra el técnico por errores de proyecto o de supervisión. Muchas empresas basan sus contratos en la VOB/B, y si no se pacta otra cosa, el plazo para obras de edificación es entonces de cuatro años. Con un contratista general tiene un solo interlocutor para cualquier defecto. Con gremios separados hay que aclarar qué gremio lo causó, y para eso sirve la recepción documentada de cada uno.

Un riesgo que a menudo se pasa por alto es que una empresa falle: con un contratista general se para toda la obra, con gremios separados hay que volver a adjudicar un gremio. Sea cual sea el modelo, si la obra necesita licencia en Berlín, por ejemplo por tocar la estructura, la solicitud la presenta un técnico habilitado, normalmente un arquitecto o un ingeniero civil. En las zonas de protección social (Milieuschutz) y en edificios protegidos se añaden otras autorizaciones. Aclárelo antes de contratar a nadie, como explicamos en Reforma de edificios antiguos en Berlín: licencias y proceso.

Preguntas que conviene hacer antes de firmar

  • ¿En qué proyecto se basa el precio, formarán parte del contrato las mediciones y qué queda expresamente excluido, como la nivelación, la protección de la escalera, los contenedores y los residuos peligrosos?
  • ¿Qué pasa si aparece algo tras el enlucido o bajo la tarima, y quién decide sobre los adicionales?
  • ¿Los pagos a cuenta siguen el avance comprobado, y se retiene una parte hasta que se corrijan los defectos?
  • ¿Se aplica la VOB/B, y qué plazo de prescripción por defectos se ha pactado?
  • ¿Quién revisa por usted la ejecución y las facturas, y con qué frecuencia está en la obra?

Lo que más a menudo falta en los presupuestos lo explicamos en Presupuestos de reforma: señales de alerta.

Cómo trabaja CARLO Design en Berlín

CARLO Design es un estudio de arquitectura, interiorismo y dirección de obra en Berlín. No somos una constructora. Proyectamos, presentamos nosotros mismos la solicitud de licencia cuando hace falta y llevamos la dirección de obra según la fase 8 de la HOAI. Empresas preseleccionadas valoran las mismas mediciones, revisamos primero que los presupuestos estén completos y después el importe, y usted recibe una comparación con nuestra recomendación. Preparamos los contratos, que usted firma directamente con las empresas: los trabajos bien delimitados a precio alzado, los que dependen de cantidades a precios unitarios.

La fase de obra de una reforma integral dura como mínimo de cuatro a seis meses, y en ella estamos en la obra cada semana. Tras cada visita recibe un informe con fotos y cada mes el estado del presupuesto, y revisamos cada factura frente al trabajo hecho antes de que usted pague. Con muchos carpinteros, estucadores y especialistas en parqué trabajamos desde hace más de una década. Nuestros honorarios se suman al coste de la obra: la planificación supone entre el 10 y el 15 por ciento del coste de la obra, y la gestión del proyecto y la dirección de obra se cobran aparte según el alcance y la duración. Más información en Dirección de obra en Berlín y Empresas de reformas en Berlín.

FAQ

¿Necesito un arquitecto si contrato a un contratista general en Berlín?

Para la ejecución, no necesariamente. Pero si la obra requiere licencia, por ejemplo porque afecta a la estructura, la solicitud debe presentarla un técnico habilitado para ello, normalmente un arquitecto o un ingeniero civil. Si quiere que alguien revise por usted el trabajo y las facturas del contratista, puede contratar además una dirección de obra independiente.

¿El precio cerrado de un contratista general es realmente fijo?

Cubre la obra descrita en el contrato. Si usted ordena cambios, o hace falta trabajo adicional para lograr el resultado pactado, la empresa puede pedir una retribución ajustada según los artículos 650b y 650c del Código Civil alemán (BGB), en función de cómo reparta el riesgo el contrato. Cuanto más precisa sea la descripción, más firme será el precio.

¿Quién responde de los defectos si se contratan los gremios por separado?

Cada empresa de su propio gremio. En obras en un edificio, las reclamaciones prescriben a los cinco años de la recepción según el artículo 634a del BGB, o a los cuatro si se aplica la VOB/B sin otro pacto. Del proyecto y la supervisión responde el estudio, también durante cinco años. Lo importante es una recepción documentada de cada gremio.

¿Es más caro un contratista general que contratar por gremios?

No hay una respuesta general. El contratista general incluye en su precio la coordinación y el riesgo, y la contratación por gremios añade los honorarios de proyecto y dirección de obra. En un Altbau suele decidir cuántos adicionales surgen y si alguien comprueba las mediciones.

¿Qué es un contrato de obra con consumidor en Alemania?

Es el contrato por el que una empresa se obliga frente a un consumidor a construir un edificio nuevo o a realizar obras de transformación importantes en uno existente (artículo 650i del BGB). Debe celebrarse en forma de texto (Textform), usted tiene derecho de desistimiento y la empresa debe entregarle una descripción de la obra, salvo que usted o su técnico fijen los requisitos esenciales del proyecto. Que un contrato de reforma de un Altbau entre en esta categoría depende del alcance de la obra.

Su siguiente paso

Escríbanos qué quiere hacer en su piso o su casa y si ya tiene presupuestos. En el Project Check vemos el edificio y le decimos qué modelo elegiríamos en su lugar.

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