Reformar en Mallorca se complica pronto si no conoce la normativa de construcción española. Lo que en Alemania sería una reforma de baño sin licencia, en Mallorca puede requerir un permiso oficial. Ignorarlo supone arriesgarse a multas, paralizaciones de obra o, en casos extremos, la demolición obligatoria.

Esta guía explica, desde nuestra práctica en reforma en Mallorca, cómo funcionan las reformas en la isla, qué licencias necesita y en qué deben fijarse especialmente los propietarios internacionales. No sustituye al asesoramiento legal, pero responde a las dudas más importantes.

En Mallorca casi toda reforma necesita autorización

En España, la administración local controla casi cualquier cambio estructural. A diferencia de otros países, donde muchas reformas son posibles sin permiso, en Mallorca necesita algún tipo de aprobación oficial para casi cualquier proyecto. Esto vale también para trabajos que parecen pequeños.

Además, cada municipio de Mallorca tiene su propia normativa e interpretación. Lo que se permite en Palma puede regularse de otra forma en Deià. Estas diferencias entre municipios son lo que más complica las cosas a los propietarios internacionales.

Obra menor y obra mayor: los dos tipos de licencia

Obra Menor

Antes existía la clásica Licencia de Obra Menor. Esta figura legal ya no existe de forma unificada. Según el municipio, se ha sustituido por una Comunicación Previa o por un procedimiento de licencia simplificado.

Incluye trabajos sin intervención estructural: pintura, nuevos suelos, sustitución de grifería de cocina o baño sin cambiar la distribución, reparaciones de tejados o ventanas. La tramitación suele ser más rápida y sencilla.

Obra Mayor

En cuanto su proyecto implica cambios estructurales, necesita una Licencia de Obra Mayor. Esto afecta a la eliminación de muros de carga, ampliaciones, la construcción de una piscina, alteraciones importantes de fachada o la adición de una planta.

Para ello necesita un proyecto de construcción detallado, elaborado por un arquitecto colegiado en España. La tramitación por parte de las autoridades puede tardar varios meses.

Averigüe qué licencia necesita su proyecto antes de contratar a ningún gremio.

Qué cuestan las licencias

Las obras en Mallorca conllevan dos partidas: el impuesto sobre construcciones (ICIO) y una tasa municipal. En Palma son el 4 por ciento y el 2,61 por ciento, en total el 6,61 por ciento del presupuesto de ejecución material, a 2026. Los demás municipios tienen sus propios tipos; por ley, el ICIO no puede superar el 4 por ciento. Los detalles están en nuestra guía de licencia de obras en Mallorca.

Estos importes se suman a los costes reales de construcción y planificación y deben tenerse en cuenta en el presupuesto desde el principio.

Normas especiales para fincas y propiedades rústicas

Si su propiedad se encuentra en suelo rústico, se aplican normas considerablemente más estrictas. Las ampliaciones y añadidos suelen estar muy restringidos o totalmente prohibidos. Antes de comprar una finca que necesita reforma, haga comprobar exactamente qué es legalmente posible.

En edificios históricos o protegidos se añaden más condiciones. La protección del patrimonio puede limitar considerablemente el alcance de los cambios.

Por qué conviene tener a alguien en la isla

Para los propietarios que no están permanentemente en la isla y no hablan el idioma con fluidez, alguien que se encargue de la solicitud, trate con las autoridades y conozca cómo funciona el municipio le ahorra meses de retraso y errores costosos.

De eso nos encargamos nosotros. Como estudio de interiorismo en Mallorca con sede en Palma, conocemos los municipios, trabajamos con un arquitecto colegiado en España y llevamos todo el proyecto, desde la primera comprobación de viabilidad y la licencia hasta la entrega. Hable con nosotros en alemán, inglés o español, y nosotros nos ocupamos del resto.

Los pasos de una reforma en Mallorca

Una reforma en Mallorca sigue estos pasos. Primero comprobamos si su proyecto puede aprobarse. Después, la planificación por un arquitecto y la presentación de la solicitud. A continuación viene la espera de la licencia, que para proyectos grandes significa varios meses. Solo entonces comienza la fase de obra propiamente dicha, seguida del registro de los cambios en el catastro y el Registro de la Propiedad.

Si está pensando en reformar una propiedad en Mallorca, hable con nosotros en una primera consulta sin compromiso. Visitamos su propiedad, le decimos qué es posible y le explicamos los siguientes pasos antes de que se comprometa a nada.

Lo que costará aproximadamente su proyecto lo calcula en dos minutos. Calcular su presupuesto →