Antes de comprar una vivienda en Mallorca, aclare primero si lo construido está autorizado y qué podrá cambiar después, y solo entonces el estado del edificio. En una finca deciden mucho las normas del suelo rústico, en la costa la franja de protección, en el centro histórico de Palma la ficha de catálogo del edificio y en un piso la comunidad de propietarios. La propiedad, las cargas y el contrato los revisan el notario y un abogado. La parte técnica la revisa un arquitecto, idealmente en la visita, mientras usted aún no se ha comprometido.
Primero las licencias, después el estado
Después de comprar una finca, lo que más a menudo se descubre es que el edificio no coincide con su documentación. Los establos se convirtieron en dormitorios, una terraza se cubrió, se añadió una construcción auxiliar, y no todo está registrado. De ello depende qué podrá reformar. Por eso, antes de comprar, se compara lo construido con lo que está inscrito y autorizado.
Para ampliaciones antiguas sin licencia existe en Mallorca desde febrero de 2025, durante tres años, un procedimiento extraordinario de legalización según la Ley 7/2024. Se aplica a construcciones frente a las que ya no se puede actuar, cuesta una sola vez el 10, el 12,5 o el 15 por ciento del coste de la obra según se solicite en el primer, segundo o tercer año, y exige, entre otras cosas, una depuración adecuada de aguas residuales. Contra la norma hay un recurso pendiente ante el Tribunal Constitucional. No cuente, por tanto, con que toda ampliación se pueda legalizar.
Finca en suelo rústico: qué podrá ampliar después
Si la casa está en suelo rústico, se aplica la ley balear de suelo rústico de 1997. Una vivienda nueva en suelo rústico común necesita una parcela de al menos 14.000 metros cuadrados. En Mallorca se puede edificar como máximo el 3 por ciento de la parcela y ocupar el 4 por ciento, con dos plantas, 8 metros de altura y un máximo de 1.500 metros cúbicos por edificio. Una casa legal en una parcela por debajo de la superficie mínima no se puede ampliar.
A esto se suman las normas municipales. En Andratx, por ejemplo, una piscina junto a una vivienda en suelo rústico está limitada a 50 metros cuadrados de lámina de agua en suelo rústico protegido y a 75 metros cuadrados en suelo rústico común. Si compra una finca para ampliarla o construir una piscina más grande, averigüe antes si justo eso está permitido allí.
En el campo se añaden los suministros. El agua, la electricidad y el saneamiento de una finca a menudo no están conectados a la red. Un pozo o un aljibe, placas solares con baterías y una instalación de aguas residuales en la parcela cuestan dinero y tienen que encajar con el uso que usted tiene previsto. Lo que cuesta una reforma en conjunto se explica en Cuánto cuesta reformar una finca en Mallorca.
Casas en la costa y en espacios protegidos
En la costa se aplica la Ley de Costas. En la franja de protección de 100 metros desde la ribera del mar, o de 20 metros en zonas que en 1988 ya eran suelo urbano, no se pueden construir viviendas nuevas. Las casas construidas legalmente pueden repararse, mejorarse y modernizarse siempre que no crezcan en volumen, altura ni superficie. Una casa en primera línea se puede renovar, pero no ampliar.
Partes de 20 municipios están dentro del Paraje Natural de la Serra de Tramuntana, entre ellos Andratx, Calvià, Palma, Pollença y Sóller. Dentro de un espacio natural protegido, el órgano que concede una licencia debe pedir antes un informe preceptivo al órgano gestor del espacio. Este dispone de dos meses desde el expediente completo, y si el informe es desfavorable, es vinculante. Para una reforma supone un paso más en el procedimiento, que conviene prever desde el principio.
Casa en el centro histórico de Palma
El centro histórico de Palma está protegido como conjunto histórico desde 1964, y muchos edificios están además catalogados de forma individual. Las obras en el centro histórico, en zonas protegidas y en edificios catalogados necesitan además la autorización del órgano de patrimonio del Consell de Mallorca. Las obras en edificios catalogados requieren también un estudio histórico artístico, y allí nunca basta una comunicación previa al ayuntamiento.
Antes de comprar, vale la pena leer la ficha de catálogo del edificio. Muestra qué está protegido y, por tanto, si la distribución, la fachada o la cubierta pueden cambiarse como usted imagina. Palma ofrece además una consulta previa para proyectos en el centro histórico. Una respuesta favorable es una buena señal, pero todavía no obliga al ayuntamiento a conceder la licencia.
Piso: comunidad de propietarios e informe de evaluación
En Palma todo edificio debe pasar una evaluación técnica al cumplir 50 años y después cada diez años. El informe lo encarga la comunidad. Muestra qué obras en elementos comunes están pendientes, por ejemplo en la fachada, la cubierta o las tuberías, y como nuevo propietario usted pagará su parte. Pida el informe y las actas de la junta de propietarios antes de comprar.
Lo que quiera cambiar en el piso después de la compra debe encajar con la comunidad. Hay que informarla antes de las obras, y las obras en la estructura o la fachada y el cierre de una terraza necesitan la aprobación de la junta. Las tuberías comunes son de todos. Más en Reformar un piso en Palma.
Qué revisamos en el edificio
En la visita revisamos la estructura, la cubierta y la madera. Ambas están a menudo en peor estado de lo que parece desde abajo. En casas antiguas, los muros de mampostería suelen apoyarse en el terreno sin barrera contra la humedad. Señales de humedad por capilaridad son las sales en el enlucido y la madera que cede a ras de suelo. Los muros de piedra antiguos tienen que poder evacuar la humedad. Si se cerraron con materiales densos, la humedad suele estar ya en los acabados más recientes.
Después vienen las instalaciones de agua y electricidad. El agua del grifo en Palma es dura, entre 16 y 29 grados franceses según la empresa de aguas EMAYA, así que la grifería y el agua caliente forman parte de la visita. La mayoría de los hallazgos no son motivo para renunciar a la compra. Pero deben entrar en su presupuesto y su calendario antes de la firma ante notario. Cuando un hallazgo lo exige, recomendamos un estudio más detallado.
Qué cuestan después las obras en impuesto y tasas
Quien reforma con licencia después de comprar paga al ayuntamiento un impuesto de construcciones y normalmente una tasa de licencia, calculados sobre el coste de la obra. Los tipos varían bastante:
| Municipio | Impuesto y tasa de licencia juntos |
|---|---|
| Palma | 6,61 por ciento (4 por ciento de impuesto, 2,61 por ciento de tasa) |
| Deià | 6,4 por ciento (4 por ciento de impuesto, 2,4 por ciento de tasa) |
| Calvià | 5,68 por ciento (4 por ciento de impuesto, 1,68 por ciento de tasa) |
| Pollença | 3,6 por ciento (2,8 por ciento de impuesto, 0,8 por ciento de tasa) |
| Sóller | 3,5 por ciento de impuesto, más una tasa de licencia |
La mayoría de nuestros proyectos residenciales en Mallorca se sitúan entre 1.200 y 2.500 euros por metro cuadrado. Dónde se sitúa un inmueble concreto dentro de esa horquilla se puede estimar después de una visita, y esa cifra debe entrar en su cálculo antes de la firma.
Cinco preguntas antes de la firma ante notario
- ¿Coincide lo construido con lo inscrito y autorizado, y qué partes no?
- ¿Está la parcela en suelo rústico, en la franja de protección de la costa o en un espacio natural protegido, y qué significa eso para sus planes?
- ¿Está catalogado el edificio o se encuentra en el centro histórico de Palma, y qué dice su ficha?
- En un piso: ¿hay un informe de evaluación actual, y qué obras ha aprobado la junta de propietarios?
- ¿Qué quiere cambiar después de comprar, está permitido justo eso aquí, y cuánto costará aproximadamente?
Si duda entre una finca y una casa de pueblo, le ayudará ¿Finca o casa de pueblo en Mallorca?. Los procedimientos para obras posteriores se explican en Licencia de obras en Mallorca.
Cómo le ayuda CARLO Design antes de comprar
CARLO Design tiene desde 2022 un estudio en Palma, en Carrer de Can Sales 14. Antes de que compre, vemos el inmueble como arquitectos: el estado del edificio, su situación de licencias y, en una finca, las normas del suelo rústico. Le decimos si su proyecto es posible allí, aunque la respuesta no sea la que espera, y le damos un primer marco de costes antes de la firma. Más en la página Revisión antes de comprar.
Después de la compra proyectamos la reforma como arquitecto en Mallorca, tramitamos la licencia con un arquitecto colegiado con el que trabajamos desde hace años y diseñamos los espacios como estudio de interiorismo en Mallorca.
FAQ
¿Puedo ampliar una finca en suelo rústico después de comprarla?
Solo dentro de límites estrechos. En Mallorca, en suelo rústico se puede edificar como máximo el 3 por ciento de la parcela y ocupar el 4 por ciento, con dos plantas, 8 metros de altura y un máximo de 1.500 metros cúbicos por edificio. Una casa legal en una parcela por debajo de la superficie mínima no se puede ampliar. Una vivienda nueva en suelo rústico común necesita una parcela de al menos 14.000 metros cuadrados.
¿Qué pasa con las ampliaciones que nunca se autorizaron?
Desde febrero de 2025 está abierto en Mallorca durante tres años un procedimiento extraordinario de legalización según la Ley 7/2024, para construcciones frente a las que ya no se puede actuar. Cuesta una sola vez el 10, el 12,5 o el 15 por ciento del coste de la obra, según el año de la solicitud, y exige, entre otras cosas, una depuración adecuada de aguas residuales. Contra la norma hay un recurso pendiente ante el Tribunal Constitucional. Aclare antes de comprar qué está autorizado y qué no.
¿Puedo reformar una casa cerca del mar?
En la franja de protección de 100 metros desde la ribera del mar, o de 20 metros en zonas que ya eran suelo urbano en 1988, no se pueden construir viviendas nuevas. Las casas construidas legalmente pueden repararse, mejorarse y modernizarse siempre que no crezcan en volumen, altura ni superficie. Para ello basta una declaración responsable.
¿Qué debo revisar antes de comprar un piso en Palma?
El informe de evaluación del edificio, que en Palma todo edificio necesita al cumplir 50 años y después cada diez años. Muestra qué obras en elementos comunes están pendientes, y usted las pagará en su parte. Revise también si sus planes encajan con la comunidad: las obras en la estructura o la fachada y el cierre de una terraza necesitan la aprobación de la junta de propietarios.
¿Una revisión técnica sustituye al abogado?
No. La propiedad, las cargas y el contrato de compraventa los revisan el notario y un abogado. Un arquitecto revisa si lo construido coincide con la documentación, en qué estado está el edificio, qué podrá cambiar después y cuánto costará aproximadamente. Las dos revisiones juntas le dan una imagen completa antes de firmar.
Su siguiente paso
¿Tiene un inmueble a la vista? Escríbanos dónde está y qué quiere hacer con él. En el Project Check hablamos de la casa y de si tiene sentido una visita antes de la firma ante notario.
Lo que cuesta aproximadamente una reforma lo calcula en dos minutos. Ir a la calculadora de presupuesto y plazos.