Un contratista general le conviene en Mallorca si la obra está bien definida, quiere un solo contrato y un solo interlocutor, y usted o alguien de su confianza puede ver la obra con regularidad. Un arquitecto con dirección de obra, que pide los presupuestos y supervisa a las empresas por usted, encaja mejor si la casa aún plantea preguntas, usted vive fuera o le importan el diseño y el control. Ambos modelos se pueden combinar: el arquitecto proyecta y supervisa, y una sola constructora ejecuta toda la obra según su descripción.

Qué exige la ley española en cualquier caso

Contratar a un contratista general no cambia sus obligaciones según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Si la obra necesita proyecto, por ejemplo porque afecta a la estructura, cambia el volumen o el uso o se trata de una reforma integral, en un edificio de vivienda el proyecto debe redactarlo un arquitecto, que también asume la dirección de obra. La dirección de ejecución corresponde a un arquitecto técnico, el aparejador. Juntos forman la dirección facultativa. El procedimiento lo explicamos en nuestro artículo sobre la licencia de obras en Mallorca.

Para obras sencillas sin proyecto, como cambiar suelos o reformar un baño sin tocar la distribución, basta con una comunicación previa al ayuntamiento, y la ley no exige arquitecto. En obras mayores, la pregunta de fondo en Mallorca suele ser otra: ¿el arquitecto trabaja para usted o para la constructora?

Cómo trabaja un contratista general en Mallorca

Un contratista general, o empresa constructora, asume toda la obra por un precio y subcontrata partes a otros gremios, como electricistas o carpinteros. Muchas empresas de la isla ofrecen reformas llave en mano y, cuando la obra requiere licencia, aportan su propio arquitecto y aparejador.

La ventaja es la sencillez: un contrato, una factura y una empresa que responde del conjunto, también, según la LOE, del trabajo de sus subcontratas. Para una obra bien acotada, por ejemplo cocina y baño en un piso en buen estado, suele ser una opción razonable, sobre todo si usted vive en la isla. El inconveniente es que la empresa se controla en gran parte a sí misma, el arquitecto que aporta forma parte de su oferta y, con un solo presupuesto, no hay con qué comparar.

Cómo funciona el modelo con arquitecto y dirección de obra

En el segundo modelo usted contrata directamente al arquitecto o al estudio. Este proyecta, redacta una descripción de la obra con mediciones, materiales y detalles de ejecución, pide presupuestos sobre ella y los compara. Los contratos los firma usted con las empresas que ejecutan, ya sea con varios gremios o con una sola constructora para todo. En la obra, la dirección le representa frente a las empresas: comprueba que se construye lo que está dibujado y que las facturas corresponden al trabajo hecho.

Esto supone unos honorarios que se suman al coste de la obra. A cambio obtiene presupuestos sobre la misma base, un límite claro para los adicionales y a alguien en la obra que le prepara las decisiones. En Mallorca los presupuestos suelen ser escuetos y se apoyan más en acuerdos verbales, así que si usted no vive en la isla necesita una base por escrito y alguien que vigile por usted, como explicamos en Reformar en Mallorca a distancia.

Qué significa cada modelo para el coste y el riesgo

Un precio cerrado es tan cerrado como la descripción que lo respalda. Según el artículo 1593 del Código Civil, quien construye por un precio alzado no puede subirlo porque hayan encarecido los jornales o los materiales, salvo pacto en contrario. Sí puede cobrar más si el proyecto cambia y usted autorizó el cambio. Si el presupuesto dice “baño completo”, nadie sabe qué incluye, y cada duda que se resuelve en obra puede acabar siendo un cambio.

En cuanto a los defectos, la LOE se aplica en ambos modelos cuando la obra necesita proyecto. Desde la recepción, los agentes responden durante diez años de los defectos estructurales y durante tres de los que afecten a la habitabilidad, y el constructor responde durante un año de los defectos de acabado. Con un contratista general usted reclama todo a una sola empresa. Con contratos separados cada empresa responde de su parte, y si la causa no puede atribuirse a una de ellas, la responsabilidad es solidaria.

El mayor riesgo es el mismo en los dos casos: que nadie compruebe si se entrega lo acordado. Con un contratista general se concentra, y si la empresa se retrasa, se para toda la obra. Con contratos separados está en el paso de un gremio a otro, cuyo orden debe fijar la dirección de obra.

Preguntas que conviene hacer antes de firmar

  • ¿En qué planos o descripción se basa el presupuesto, está desglosado por partidas con mediciones y qué queda expresamente excluido?
  • ¿Quiénes son el arquitecto y el aparejador, y quién los ha contratado?
  • ¿Cómo se valoran los cambios, y necesitan su autorización por escrito antes de ejecutarse?
  • ¿Los pagos siguen el avance comprobado de la obra, y se retiene una parte hasta que se corrijan los defectos?
  • ¿Qué subcontratas trabajarán en la casa, y quién será su interlocutor en la obra, en qué idioma?

Cómo detectar huecos en un presupuesto lo explicamos en Presupuestos de reforma: señales de alerta.

Cómo trabaja CARLO Design en Mallorca

CARLO Design es un estudio de arquitectura, interiorismo y dirección de obra con sede en Palma. No somos una constructora. Primero comprobamos qué se puede autorizar y elaboramos el proyecto para la licencia con un arquitecto colegiado con quien trabajamos desde hace años. En la obra colaboramos con aparejadores y con la administración.

Para la ejecución redactamos una descripción de la obra, pedimos presupuesto a empresas adecuadas y revisamos primero que estén completos y después el importe. Usted decide con nuestra recomendación y firma el contrato directamente con la empresa, con un calendario de pagos según el avance. Durante la obra estamos allí cada semana, comprobamos el trabajo frente a los planos, revisamos adicionales y facturas y le enviamos informes con fotos, en español, alemán o inglés.

Nuestros honorarios se suman al coste de la obra: la planificación supone entre el 10 y el 15 por ciento del coste de la obra, y la gestión del proyecto y la dirección de obra se cobran aparte según el alcance y la duración. La mayoría de nuestros proyectos de vivienda en Mallorca se sitúan entre 1.200 y 2.500 € por metro cuadrado. Más información en Dirección de obra en Mallorca y Empresas de reformas en Mallorca.

FAQ

¿Necesito un arquitecto en Mallorca si contrato a un contratista general?

Sí, en cuanto la obra necesite proyecto, por ejemplo si afecta a la estructura, cambia el volumen o el uso del edificio o se trata de una reforma integral. Para edificios de vivienda, la LOE exige entonces un arquitecto para el proyecto y la dirección de obra y un arquitecto técnico (aparejador) para la dirección de ejecución. Muchas constructoras aportan a ambos. Las obras sencillas que solo requieren comunicación previa no exigen arquitecto por ley.

¿El precio cerrado de una constructora es realmente fijo?

Cubre la obra descrita en el contrato. Según el artículo 1593 del Código Civil, quien construye por un precio alzado no puede subirlo porque hayan aumentado los jornales o los materiales, salvo que el contrato diga otra cosa. Sí puede cobrar los cambios que usted haya autorizado. Cuanto más vaga sea la descripción, más cosas se convierten en cambios durante la obra.

¿Quién responde de los defectos de construcción en España?

En las obras con proyecto lo regula el artículo 17 de la LOE, con plazos que cuentan desde la recepción: diez años para defectos estructurales, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad y un año en que responde el constructor de los defectos de acabado. El contratista general responde directamente también del trabajo de sus subcontratas. Si la causa no puede atribuirse a uno de los agentes, la responsabilidad es solidaria.

¿Sale más barato un contratista general que contratar los gremios por separado?

No necesariamente. El contratista general incluye en su precio la coordinación y el riesgo, y en el modelo con arquitecto se añaden los honorarios de proyecto y dirección de obra. Lo que acaba saliendo más barato depende sobre todo de lo precisa que sea la descripción de la obra y de cuántos adicionales aparezcan.

¿Se pueden combinar los dos modelos?

Sí. Un arquitecto o estudio proyecta y pide los presupuestos, y una sola constructora ejecuta toda la obra sobre esa misma descripción. Usted firma un único contrato de obra y tiene a alguien que revisa por usted la calidad, los adicionales y las facturas. En Mallorca, CARLO Design ofrece este camino.

Su siguiente paso

Escríbanos qué quiere hacer en Mallorca, dónde está la vivienda y si ya tiene presupuestos. En el Project Check estudiamos su proyecto y le decimos qué modelo elegiríamos en su lugar.

Lo que cuesta aproximadamente su reforma lo calcula en dos minutos. Ir a la calculadora de presupuesto y plazos.