Generalunternehmer oder Planungsbüro mit Bauleitung: was ist bei einer Altbausanierung in Berlin besser?

Ein Generalunternehmer passt bei einer Berliner Altbausanierung, wenn die Leistung vor Vertragsschluss genau beschrieben ist, im Bestand wenig Überraschungen zu erwarten sind und Ihnen ein Vertrag und ein Ansprechpartner wichtiger sind als der Vergleich einzelner Preise. Ein Planungsbüro mit Bauleitung und Einzelvergabe an die Gewerke passt besser, wenn erst nach dem Rückbau feststeht, was gebaut werden muss, wenn Entwurf und Details zählen oder wenn Sie Angebote und Rechnungen in Ihrem Auftrag prüfen lassen wollen. Beides lässt sich kombinieren: Das Büro plant und überwacht, und die Arbeiten gehen in wenigen größeren Paketen an Firmen.

Wie ein Generalunternehmer bei einer Berliner Sanierung arbeitet

Ein Generalunternehmer, kurz GU, übernimmt alle Bauleistungen in einem Vertrag. Einen Teil führt er mit eigenen Leuten aus, den Rest vergibt er an Nachunternehmer, etwa für Elektrik, Sanitär oder Parkett. Er koordiniert die Gewerke, trägt das Risiko an den Übergängen zwischen ihnen und haftet Ihnen gegenüber für das Ganze. Ein Generalübernehmer dagegen baut selbst gar nicht und gibt alle Leistungen weiter.

Für Verbraucher setzt das BGB dem Vertrag einen Rahmen. Verpflichtet sich eine Firma zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, gelten die Regeln des Verbraucherbauvertrags (§ 650i BGB): Der Vertrag braucht die Textform, Sie haben ein Widerrufsrecht (§ 650l BGB), und die Firma muss Ihnen eine Baubeschreibung geben (§ 650j BGB), es sei denn, Sie oder Ihr Planer machen die wesentlichen Planungsvorgaben.

Ein GU ist eine gute Wahl, wenn die Leistung feststeht, etwa bei Bad und Küche in einer Wohnung mit erneuerten Leitungen. Schwieriger wird es im Altbau, wenn erst nach dem Rückbau sichtbar wird, was unter Dielen und Putz liegt: unebene Böden, alte Leitungen, manchmal morsche Balkenköpfe. Dann rechnet der GU einen Puffer ein oder stellt Nachträge, deren Preise er ohne Wettbewerb festlegt.

Wie Planungsbüro, Bauleitung und Einzelvergabe zusammenarbeiten

Bei der Einzelvergabe beauftragen Sie ein Architektur- oder Planungsbüro, das den Bestand aufnimmt, plant und ein Leistungsverzeichnis erstellt. Alle Firmen eines Gewerks bepreisen dieselbe Beschreibung mit Mengen, Materialien und Qualitäten, und Sie schließen die Verträge direkt mit den Betrieben. Die Bauleitung des Büros koordiniert die Gewerke, prüft die Ausführung gegen die Pläne und die Rechnungen gegen die Leistung. In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) heißt diese Leistung Objektüberwachung, Leistungsphase 8.

Weil das Büro die Leistung beschreibt, kalkulieren alle Firmen dasselbe Projekt, und Unterschiede zwischen Angeboten lassen sich erklären. Dafür tragen Sie das Risiko an den Übergängen zwischen den Gewerken, vom Abbruch über Elektrik und Estrich bis zu Tischler, Maler und Stuckateur. Deshalb funktioniert dieses Modell nur mit einer Bauleitung, die jede Woche auf der Baustelle ist, die Reihenfolge festlegt und auch Berliner Eigenheiten wie die Regeln der Hausgemeinschaft einplant.

Was das für Kosten und Risiko bedeutet

Der Pauschalpreis eines GU gibt Planungssicherheit, aber nur so weit, wie die Leistung beschrieben ist. Was außerhalb liegt, wird zum Nachtrag. Als Besteller eines Bauvertrags dürfen Sie Änderungen anordnen, und die Firma darf dafür eine angepasste Vergütung verlangen (§§ 650b, 650c BGB). Bei der Einzelvergabe wird oft zu Einheitspreisen abgerechnet: Der Preis je Einheit steht fest, die Menge ergibt sich aus dem Aufmaß. Im Bestand ist das häufig ehrlicher, weil Mengen erst nach dem Rückbau feststehen, es braucht aber jemanden, der die Aufmaße prüft.

Bei Mängeln haften in beiden Modellen die ausführenden Firmen. Für Arbeiten an einem Bauwerk verjähren die Ansprüche nach § 634a BGB in fünf Jahren ab Abnahme, ebenso Ansprüche gegen den Planer wegen Fehlern in Planung oder Bauüberwachung. Viele Firmen legen die VOB/B zugrunde. Regelt der Vertrag dann nichts anderes, gelten für Bauwerke vier Jahre. Beim GU haben Sie einen Ansprechpartner für alle Mängel. Bei der Einzelvergabe muss geklärt werden, welches Gewerk einen Mangel verursacht hat, und dafür ist die dokumentierte Abnahme jedes Gewerks da.

Oft übersehen wird der Ausfall einer Firma: Beim GU steht dann die ganze Baustelle still, bei der Einzelvergabe muss ein Gewerk neu vergeben werden. Unabhängig vom Modell gilt in Berlin: Braucht das Vorhaben eine Baugenehmigung, etwa für einen Eingriff in die Statik, stellt ein bauvorlageberechtigter Planer den Antrag, in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. In Milieuschutzgebieten und an Baudenkmalen kommen eigene Genehmigungen dazu. Klären Sie das, bevor Sie Firmen beauftragen, wie in Altbausanierung in Berlin: Genehmigungen und Ablauf beschrieben.

Fragen, die Sie vor der Unterschrift stellen sollten

• Auf welcher Planung beruht der Preis, wird das Leistungsverzeichnis Teil des Vertrags, und was ist ausdrücklich nicht enthalten, etwa Höhenausgleich, Schutz des Treppenhauses, Container und Sondermüll?
• Was passiert, wenn hinter dem Putz oder unter den Dielen etwas auftaucht, und wer entscheidet über Nachträge?
• Richten sich die Abschlagszahlungen nach geprüftem Baufortschritt, und bleibt bis zur Mängelbeseitigung ein Einbehalt stehen?
• Gilt die VOB/B, und welche Verjährungsfrist für Mängel ist vereinbart?
• Wer prüft Ausführung und Rechnungen in Ihrem Auftrag, und wie oft ist diese Person auf der Baustelle?

Was in Angeboten am häufigsten fehlt, steht in Handwerker-Angebote vergleichen: Warnsignale und Checkliste.

Wie CARLO Design in Berlin arbeitet

CARLO Design ist ein Studio für Architektur, Innenarchitektur und Bauleitung in Berlin, keine Baufirma. Wir planen, stellen den Bauantrag selbst, wenn einer nötig ist, und führen die Bauleitung nach HOAI Leistungsphase 8. Vorqualifizierte Betriebe bepreisen dasselbe Leistungsverzeichnis, wir prüfen die Angebote zuerst auf Vollständigkeit, dann auf die Summe, und Sie erhalten einen Vergleich mit unserer Empfehlung. Die Verträge, die Sie direkt mit den Betrieben schließen, bereiten wir vor: klar abgrenzbare Leistungen pauschal, mengenabhängige zu Einheitspreisen.

In der Bauphase, die bei einer Komplettsanierung bei vier bis sechs Monaten beginnt, sind wir jede Woche auf der Baustelle. Sie erhalten nach jedem Termin einen Bericht mit Fotos und monatlich den Stand des Budgets, und jede Rechnung prüfen wir gegen die Leistung, bevor Sie zahlen. Mit vielen Tischlern, Stuckateuren und Parkett-Spezialisten arbeiten wir seit über einem Jahrzehnt. Unser Honorar kommt zu den Baukosten hinzu: Für die Planung sind es 10 bis 15 Prozent der Bausumme, Projektmanagement und Bauleitung berechnen wir je nach Umfang und Dauer zusätzlich. Mehr auf den Seiten Bauleitung in Berlin und Bauunternehmen in Berlin.

FAQ

Brauche ich bei einem Generalunternehmer noch einen Architekten?

Für die Ausführung nicht zwingend. Braucht Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung, etwa für einen Eingriff in die Statik, muss aber ein bauvorlageberechtigter Planer den Antrag stellen, in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Wenn Sie Ausführung und Rechnungen des Generalunternehmers in Ihrem Auftrag prüfen lassen wollen, können Sie zusätzlich eine unabhängige Bauleitung beauftragen.

Ist der Pauschalpreis eines Generalunternehmers wirklich fest?

Er gilt für die Leistung, die im Vertrag beschrieben ist. Ordnen Sie Änderungen an oder wird Mehrarbeit nötig, um das vereinbarte Ergebnis zu erreichen, kann die Firma nach den §§ 650b und 650c BGB eine angepasste Vergütung verlangen, je nachdem, wie der Vertrag das Risiko verteilt. Je genauer die Beschreibung, desto fester der Preis.

Wer haftet bei einer Einzelvergabe für Mängel?

Jede Firma für ihr eigenes Gewerk. Bei Arbeiten an einem Bauwerk verjähren die Ansprüche nach § 634a BGB in fünf Jahren ab Abnahme, bei vereinbarter VOB/B ohne andere Regelung in vier Jahren. Für Fehler in Planung und Bauüberwachung haftet das Planungsbüro, ebenfalls fünf Jahre. Wichtig ist eine dokumentierte Abnahme je Gewerk.

Ist ein Generalunternehmer teurer als die Einzelvergabe?

Das lässt sich nicht allgemein sagen. Der Generalunternehmer rechnet Koordination und Risiko in seinen Preis ein, bei der Einzelvergabe kommt das Honorar für Planung und Bauleitung hinzu. Im Altbau entscheidet oft, wie viele Nachträge entstehen und ob jemand die Mengen nach Aufmaß prüft.

Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Ein Vertrag, mit dem sich eine Firma gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet (§ 650i BGB). Er braucht die Textform, Sie haben ein Widerrufsrecht, und die Firma muss eine Baubeschreibung liefern, sofern nicht Sie oder Ihr Planer die wesentlichen Planungsvorgaben machen. Ob ein Vertrag über eine Altbausanierung darunter fällt, hängt vom Umfang der Arbeiten ab.

Ihr nächster Schritt

Schreiben Sie uns, was Sie an Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus vorhaben und ob Sie schon Angebote haben. Im Projektcheck sehen wir uns den Bestand an und sagen Ihnen, welches Modell wir an Ihrer Stelle wählen würden.

Was Ihre Sanierung ungefähr kostet, rechnen Sie in zwei Minuten aus. Zum Budget- und Zeitplanrechner.